2018-房企融资手册_29页-1mb

房企融资手册总结

核心内容

房地产开发是典型的资金密集型行业，前期投入高，对外部融资有较强的依赖性。由于融资规模大、可用开发商或项目资产抵押，金融机构愿意与开发商合作。然而，自2016年地产政策收紧后，传统融资渠道受到限制，房企面临较大的资金压力。资产证券化（ABS）成为房企融资的新方式，为房企拓宽融资渠道，同时推动房地产进入存量市场，加快房产库存去化。

截至2018年一季度，房企资产证券化产品共发行81单，融资规模达1253亿元。资产证券化产品类型日益多元化，未来趋势将持续。

主要观点

1. 债权融资：包括开发贷、债券融资、非标融资和境外发债，是房企传统融资方式，但受到政策收紧影响，融资难度和成本增加。
2. 股权融资：包括IPO、增发、配股和私募房地产股权基金，受政策影响较大，融资规模波动明显。
3. 资产证券化：成为房企融资的重要方式，具有政策支持、提高资产流动性、结构化增信和资金用途广泛等优势，未来发展趋势良好。

关键信息

一、债权融资

（一）房地产开发贷款

• 分为地产开发贷款和房产开发贷款，前者用于土地开发，后者涵盖整个开发过程。
• 2016年政策收紧后，地产开发贷款余额持续下降，而房产开发贷款在2017年出现回升。
• 需满足“四三二”要求：四证齐全、资本金不低于30%、开发企业资质不低于二级。
• 严监管下，开发贷仍是房企相对容易的融资渠道，尤其对龙头房企。

（二）债券融资

• 包括企业债、公司债、短融、中票和定向工具。
• 2014年政策放松后，公司债发行规模大幅上升，2015年达3991亿元。
• 2016年10月后，公司债发行门槛提高，募集资金不得用于购置土地。
• 2017年房企发债规模大幅萎缩，2018年一季度有所回升。

（三）非标融资

• 主要渠道为信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划。
• 2016年10月后，信托融资规模上升，2017年达11092亿元。
• 监管趋严，信托通道业务收缩，融资难度上升。

（四）境外发债

• 自2010年起，房企境外发债规模逐步上升，2013年达到高峰。
• 2016年后，因国内融资环境收紧，房企境外发债积极性回升。
• 2018年年初至今规模已达到644.7亿元，预计仍将保持增长。
• 未来需关注汇率风险和贸易战政策风险。

二、股权融资

（一）IPO、增发和配股

• 2006年至2009年为第一轮股权融资热潮，四年里有11家房企上市。
• 2010年至2014年，房企股权融资进入低谷，IPO基本叫停。
• 2014年下半年，再融资政策放开，房企定增规模回升。
• 2017年后，监管趋严，定增规模大幅下降。

（二）私募房地产股权基金

• 通过非公开方式募集资金，投资于房地产项目或企业。
• 2017年2月，证监会发布《备案4号》，对私募房地产股权基金进行严格规范。
• 热点城市项目暂停备案，明股实债方式被限制，募资难度上升。

三、资产证券化

（一）企业资产证券化（ABS）

• 分为自有物业、物业管理、房屋销售、房产经营、房屋租赁和供应链金融保理六大类。
• 产品形式包括REITs、类REITs、CMBS、物业费收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、供应链金融保理ABS、租金收益权ABS和租赁消费分期类ABS。
• REITs和类REITs以物业产权或租金收益为基础资产，具有较高的流动性。
• CMBS以抵押贷款收益为基础资产，通过结构化设计实现增信。
• 物业费收费权ABS以物业费为现金流来源，通过信托或委托贷款实现资产证券化。
• 购房尾款ABS以购房者尾款为现金流来源，采用优先/次级结构化分层和差额支付承诺进行增信。
• 运营收益权ABS以商业地产的运营收入为还款来源，通过信托或专项计划实现。
• 租金收益权ABS以公寓未来租金收益为基础资产，通过信托贷款实现。
• 租赁消费分期类ABS引入消费金融概念，以房租分期小额贷款债权为基础资产。
• 供应链金融保理ABS以供应商应收账款为基础资产，由房企作为债务人。

（二）房企银行间资产支持票据模式（ABN）

• CMBN是ABN的一种，以商业地产抵押贷款收益为基础资产，结构简单，流动性高，发行成本低。
• 2016年交易商协会发布指引，明确ABN的发行方式，CMBN成为主流。
• 采用双SPV结构，实现基础资产与原始权益人风险隔离。

产品分类与案例

总结

房企融资面临传统渠道受限、政策监管趋严的挑战，但资产证券化成为新的融资工具，具备政策支持、提高资产流动性、结构化增信和资金用途广泛等优势。未来，房企融资将更加依赖资产证券化等创新方式，同时需关注监管变化、市场波动及汇率风险。