房地产行业专题：华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-短期布局分歧收敛，长期布局行业新生_23页_1mb

房地产行业专题总结

核心内容

房地产行业正经历从“快周转”模式向“慢周转”模式的转变，标志着行业进入一个更加理性、可持续的发展新周期。当前，房地产销售已出现拐点，政策放松与基本面修复共同推动行业复苏。同时，房地产行业面临的挑战包括外部融资改善有限、开发投资持续恶化以及地产链整体承压。

主要观点

• 销售复苏：2022年上半年，商品房销售额同比-28.9%，但6月单月销售同比降幅收窄至-43%，显示销售回暖迹象。销售拐点初现，预计三季度数据将明显改善。
• 政策转向：政策从“从严”转向“支持”，地方政府陆续出台限购、限贷放松措施，如降低首付比例、提供购房补贴、优化公积金政策等，推动房地产市场复苏。
• 估值修复：地产股估值下杀主要源于快周转模式导致的利润率下降和杠杆率上升。随着快周转退出，房企拿地利润和真实杠杆率下降，估值修复的逻辑逐步显现。
• 行业新生：房地产行业将经历模式改善，从金融属性向制造业属性转变，提升行业盈利能力与估值水平。优质房企具备能力在新模式下维持甚至提升ROE。
• 短期与长期布局：短期应关注基本面分歧的收敛，把握“黄金买点”；长期则应布局模式改善带来的行业新生。

关键信息

房地产市场现状

• 销售数据：2022年上半年商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%；6月单月销售额同比-43%，降幅收窄。
• 房企表现：百强房企全口径销售额同比-51%，但6月单月降幅收窄至-43%。
• 到位资金：房企到位资金累计同比-25.3%，销售回暖、回款加速是关键因素。
• 开发投资：房地产开发投资完成额累计同比-5.4%，新开工面积同比-34.4%，竣工面积同比-21.5%，显示开发投资持续恶化。

政策放松与创新

• 政策变化：从2016年“从严”调控到2022年4月29日政治局会议明确支持房地产市场，政策基调显著软化。
• 地方举措：多地出台限购放松、降低首付比例、优化公积金贷款等措施，如郑州、温州、珠海等城市。
• 政策预期：房地产回归正常轨道是政府、企业、居民的共同利益，期待更多创新政策出台。

地产股走势分析

• 短期波动：地产板块在4月29日后回调，反映市场从“政策放松共识”进入“基本面分歧”阶段。
• 长期趋势：地产股基本面改善将成为核心驱动力，板块估值有望修复。

模式改善与“慢时代”

• 快周转退出：随着预售监管和非标收缩，快周转模式不再适用，房企需转向更稳健的经营模式。
• “慢时代”优势：优质房企通过提升净利润率、优化回款时间、降低债务成本和有息杠杆率，能够维持或提升ROE，PB有望上升。
• 行业展望：土地市场回归理性，利润率提升，房地产将成为中国经济增长的正向力量。

华夏中证全指房地产ETF投资价值

• 基金概况：华夏中证全指房地产ETF（代码：515060.0F）是一只被动指数型基金，紧密跟踪中证全指房地产指数。
• 基金经理：李俊，管理能力强，业绩显著跑赢市场，近3年回报率34.36%，高于沪深300的11.59%。
• 基金规模：截至2022年7月21日，管理规模达354.9亿元。
• 行业配置：基金主要投资房地产行业股票，前十大成分股占比47.88%，包含万科A、保利发展、招商蛇口等优质房企。
• 投资逻辑：基金投资于指数成分股及备选成分股，比例不低于90%。同时，也可投资于非成分股、债券、衍生品等，以提高收益。

布局建议

• 短期布局：关注基本面分歧的收敛，把握“黄金买点”。
• 长期布局：布局行业模式改善带来的新生，关注优质房企在“慢时代”下的表现。

附录

• 中证全指房地产指数：发布于2013年7月15日，选取中证全指样本股中的房地产行业股票，反映行业整体表现。
• 华夏基金：公司管理规模达11374亿元，以股票和债券投资为主，股票类资产集中于信息技术、工业、材料、日常消费等。
• 免责与声明：报告内容基于公开资料，分析逻辑独立、客观，不构成投资建议，使用需自行承担风险。

图表与数据

• 图1至图30：展示了房地产销售、开发投资、融资情况及地产股走势等关键数据。
• 表1至表6：列举了地方政府政策、基金产品信息及基金经理管理基金的详细情况。

综上所述，房地产行业正逐步复苏，模式改善带来行业新生，华夏中证全指房地产ETF作为布局新周期的起点，具有较高的投资价值。