20220512-国信证券-房地产行业专题_华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-地产股的_A面_与_B面__23页_1mb

房地产行业专题总结

核心内容

剧震后的房地产业

• 销售未见回暖，降幅持续扩大：2022年一季度商品房销售额同比-22.7%，销售均价同比-10.4%，显示销售市场持续低迷。截至4月，300城住宅销售面积累计同比-50%，4月单月同比-64%；百强房企全口径销售额累计同比-50%，4月单月同比-59%，销售持续疲软。
• 房企融资仍不容乐观：2022年4月房企累计发行国内债券1830亿元，同比-32%；海外债券558亿元，同比-61%。房地产信托发行额同比-76%。融资环境未见明显改善，房企对销售回款依赖仍强。
• 投资拿地依旧冷清，开竣工表现疲软：2022年一季度房地产开发投资完成额同比+0.7%，新开工面积同比-17.5%，竣工面积同比-11.5%。土地市场冷淡，房企拿地意愿降低。
• 政策放松脉络清晰，后续力度有望加大：2022年4月29日政治局会议对房地产表态从“默许”转向“支持”，预示未来政策放松力度可能加大，包括调整“四限”政策、放宽融资限制、支持需求端等。

地产股的“A面”与“B面”

• “A面”政策博弈：政策方向决定超额收益，当前政策转向支持房地产，意味着地产股有望迎来上涨。
• “B面”价值修复：利润率与杠杆率的变化方向决定估值变化。快周转模式导致利润率下降和杠杆率上升，而预售监管和非标收缩使得快周转退出，利润率提升和杠杆率下降成为估值修复的契机。
• 近期下跌原因：市场从政策放松共识走向基本面分歧，五一长假期间市场冷淡，投资者担忧政策放松效果有限，导致地产股回调。

模式改善，“慢时代”更是“黄金时代”

• 快周转模式退出：快周转的三大核心条件（高去化、花式融资、预售资金自由使用）不再成立，新模式正在形成。
• “慢时代”的担忧：一是房企ROE可能下降，二是“黑马”房企难以出现。但通过调整净利润率、回款时间、债务成本、有息杠杆率等，优质房企仍能维持ROE，且PB有望上升。
• 模式改善逻辑兑现：估值差异缩小、土地竞争改善、房企积极拿地等条件逐步兑现，优质房企将在新模式中受益。
• 选股标准：优先选择历史不依赖快周转、有加杠杆意愿和能力的房企。

关键信息

• 行业现状：销售持续低迷，融资环境未改善，土地市场冷清。
• 政策转向：中央及地方政府政策从收紧转向放松，支持房地产市场稳定发展。
• 价值修复逻辑：快周转退出带来利润率提升和杠杆率下降，估值修复有望实现。
• 未来趋势：房地产行业将回归“慢周转”模式，关注优质房企的ROE质量和PB提升机会。
• ETF投资价值：华夏中证全指房地产ETF作为布局新周期的起点，具有跟踪指数、投资范围广、费率低等优势。

华夏中证全指房地产ETF

• 基金简介：华夏中证全指房地产ETF（代码：515060.0F）是一只被动指数型基金，紧密跟踪中证全指房地产指数。
• 基金经理：李俊，管理能力强，近3年回报率15.88%，显著跑赢沪深300。
• 投资范围：主要投资于中证全指房地产指数成分股和备选成分股，不低于90%；其余可投资债券、衍生品等。
• 基金规模：截至2022年5月，基金在管规模为314亿元。
• 基金优势：费率低（管理费率0.50%，托管费率0.10%），投资组合灵活，适合布局房地产新周期。

中证全指房地产指数

• 指数简介：中证全指房地产指数（代码：931775.CSI）于2013年7月15日发布，反映房地产行业整体表现。
• 成分股：截至2022年5月11日，指数成分股共95只，前十大权重股占比48.67%，包括保利地产、万科A、招商蛇口等优质房企。
• 行业趋势：房地产行业进入新模式，关注利润率和杠杆率的改善。

结论

房地产行业正经历从快周转到慢周转的深刻变革，政策支持和基本面改善将为地产股带来新的上涨机会。华夏中证全指房地产ETF作为被动指数基金，能够有效捕捉这一趋势，是布局新周期的起点。投资者应关注政策转向、基本面修复及优质房企的ROE和PB提升机会。