20131203-申万宏源-房地产行业_政策分歧将逐渐收敛_催化剂可期_16页_1mb

房地产行业12月月报总结

核心内容概览

2013年12月，房地产行业在政策与市场因素的交织下呈现出复杂态势。尽管11月销售略有回落，但政策分歧逐渐收敛，市场对未来的政策预期趋于积极。中央和地方政府在政策导向上趋于一致，强调“市场化”和“差别化”调控，为行业带来潜在的催化剂。此外，地产股估值处于历史低位，配置价值凸显，投资建议继续看好板块在年末的估值修复行情。

主要观点

• 政策导向趋于统一：中央与地方在政策上逐渐向市场证明其改革方向，政策分歧将逐步收敛，为市场提供明确指引。
• 销售情况：11月一手房成交套数环比下降3.5%，同比下降10.0%，但整体销售量与9月基本持平。其中，一线、二线城市销售下滑明显，而三线城市销售增长显著。
• 二手房市场：11月二手房成交环比上升3.2%，同比下降6.0%。一线、二线城市成交增长，而三线城市成交略有下降。
• 可售库存：11月可售库存环比上升8.7%，去化周期上升至7.7个月，表明市场销售速度放缓，库存压力加大。
• 土地市场：土地出让面积环比下降27.6%，住宅用地溢价率小幅下降至22.43%，但1-11月土地成交金额累计同比上升22%，显示土地市场仍具韧性。
• 投资建议：12月继续看好房地产板块，推荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城等中盘优质成长股。

关键信息

1. 销售数据

• 一手房销售：

  • 11月48大城市一手房成交263,747套，环比下降3.5%，同比下降10.0%。
  • 一线城市成交37,019套，环比下降16.7%，同比下降16.7%。
  • 二线城市成交156,078套，环比下降15.9%，同比下降15.9%。
  • 三线城市成交70,650套，环比上升12.3%，同比增长12.3%。
  • 龙头公司11月销售额预计361亿元，环比增长2.0%，与10月基本持平。

• 二手房销售：

  • 11月18大城市二手房成交59,698套，环比上升3.2%，同比下降6.0%。
  • 一线城市成交18,412套，环比上升4.9%，同比下降13.6%。
  • 二线城市成交19,789套，环比上升4.0%，同比下降2.4%。
  • 三线城市成交11,497套，环比下降1.3%，同比下降1.4%。

2. 可售库存

• 11月13大城市住宅可售套数合计652,666套，环比上升8.7%，去化周期7.7个月，较上月上升0.6个月。
• 一线城市去化周期6.4个月，二线城市去化周期9.2个月，三线城市去化周期7.5个月，均呈现上升趋势。

3. 土地市场

• 11月全国土地成交面积18,313万平方米，环比下降27.6%，同比下降2.2%。
• 土地成交金额2812亿元，环比下降5.0%，同比增长22.0%。
• 1-11月全国土地成交面积227,334万平方米，累计同比上升23%。
• 1-11月土地成交金额27,090亿元，累计同比上升62%。
• 住宅用地溢价率小幅下降至22.43%，但整体土地市场仍保持增长。

4. 政策动态

• 11月政策回顾：
  • 四个一线城市将二套房首付比例提升至七成。
  • 武汉、上海、广州、深圳等地出台限购、限贷等政策，进一步收紧市场。
  • 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出加快房产税立法、允许农村集体经营性建设用地入市等政策。
  • 住建部下放一级房地产估价机构核准权，加强地方监管。

5. 重点公司表现

• A股龙头公司：

  • 万科：11月签约销售额160亿元，累计合同销售额1621亿元。
  • 保利地产：11月签约销售额115亿元，累计合同销售额1101亿元。
  • 金地集团：11月签约销售额42亿元，累计合同销售额389亿元。
  • 招商地产：11月签约销售额44亿元，累计合同销售额392亿元。

• 申万重点公司：

  • 首开股份：11月签约销售额8亿元，累计合同销售额166亿元。
  • 金科股份：11月签约销售额26亿元，累计合同销售额186亿元。
  • 华夏幸福：11月签约销售额32亿元，累计合同销售额269亿元。
  • 荣盛发展：11月签约销售额32亿元，累计合同销售额241亿元。

6. 行业展望

• 政策分歧收敛：中央和地方政府将逐渐向市场证明其政策导向，市场预期趋于乐观。
• 估值修复行情：随着IPO新规出台对创业板冲击明显，地产板块配置价值凸显，预计12月将延续估值修复行情。
• 催化剂预期：12月中央经济工作会议和城镇化会议等将为房地产行业带来新的机遇。

结论

2013年12月，房地产行业在政策与市场因素的共同作用下，整体表现趋于稳定。尽管销售略有回落，但政策分歧逐步收敛，市场对未来的政策预期更加积极。同时，地产股估值处于历史低位，具备较高的配置价值。建议投资者继续关注板块在年末的估值修复行情，并优选管理良好、增长较快的中盘优质成长股。