20221130-国信证券-房地产行业专题_把握政策历史性机遇_迎接房地产行业新生——华夏中证全指房地产ETF投资价值分析_27页_1mb

房地产行业专题总结

核心内容概览

房地产行业当前仍处于基本面复苏的初期阶段，但政策层面已出现显著的历史性拐点。销售、投资、融资均面临较大压力，但政策的持续放松和金融支持措施的出台，为行业提供了修复的契机。本文重点分析了地产行业当前的状况、危机的成因、政策的演变及投资机会，同时对华夏中证全指房地产ETF的投资价值进行了评估。

主要观点

1. 地产基本面待复苏

• 销售情况：2022年1-10月，商品房销售面积累计同比-22.3%，销售均价同比-4.9%。10月单月销售面积同比-23.2%，销售均价环比-3.0%。
• 投资情况：房地产开发投资完成额累计同比-8.8%，新开工面积同比-37.8%，竣工面积同比-18.7%。10月单月投资、新开工、竣工均出现明显下滑。
• 土地市场：300城住宅土地成交建面同比-39%，土地溢价率维持在1.10%低位。
• 融资情况：房企到位资金同比-24.7%，国内贷款同比-27%，销售回款成为关键修复因素。

2. 政策持续加码，拐点已现

• 自2021年下半年起，房地产政策基调显著软化，11月“金融16条”和“第三支箭”股权融资政策落地，标志着房企融资端极度宽松。
• 地方层面“保交楼”政策持续出台，包括设立专项借款、纾困基金、保函置换预售监管资金等，推动项目复工和交付。

3. 危机回顾：从快周转金融化到“三座大山”

• 危机根源：快周转模式异化为金融化，房企成为“土地银行”，赚取息差。
• 危机导火索：2021年下半年预售资金监管比例陡升，导致房企现金流受阻。
• 危机蔓延：三座大山（收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧）对冲了政策放松的效果，使得房企资产负债表受损。

4. 修复信号显现

• 收入预期边际改善：Q3居民收入信心指数为46.5%，虽仍偏低，但较Q2有所回升。
• 房价预期有所改善：预期房价上涨人数占比为14.8%，相对Q2下降，但下跌趋势趋缓。
• 保交楼稳步推进：中央和地方政府出台多项措施，推动项目复工和交付，烂尾担忧逐步缓解。

5. 地产股投资价值提升

• 博弈策略有效：政策面和舆论面极度宽松，地产股修复机会到来。
• 投资主线明确：
  • 优质房企：能够扛过危机，具备更高的估值潜力。
  • 困境反转型标的：随着政策落地和基本面改善，反转型策略胜率提升。
  • 物业板块：虽受地产拖累，但仍是稳健的商业模式，具备投资机会。

关键信息

1. 未来需求预测

• 2022至2030年，年均住宅需求预计为15亿平方米，远期亦不会低于9亿平方米。
• 城镇化率预计从62%提升至70%，人均商品住宅面积从27.3平方米提升至30平方米。

2. 房地产行业数据

• 2022年1-10月，TOP100房企全口径销售额同比-45%，百强房企单月销售额同比-32%。
• 2022年1-10月，房地产开发投资完成额累计为113945亿元，同比-8.8%。

3. 政策演变

• 第一阶段（2022年1月-3月）：高层默许放松，多地松绑限购限贷政策。
• 第二阶段（2022年4月-6月）：政策从“默许”转向“支持”，房贷利率下限调整。
• 第三阶段（2022年7月-9月）：“保交楼”成为政策关键词，专项借款和纾困基金逐步落地。
• 第四阶段（2022年10月至今）：政策重心转向“保主体”，支持房企融资和项目交付。

4. 华夏中证全指房地产ETF

• 成立于2019年11月28日，2020年1月3日上市。
• 基金经理为李俊，管理规模达288.5亿元，近三年回报率10.61%，跑赢沪深300。
• 指数成分股包括保利发展、万科A、招商蛇口等优质房企，前十大权重股占比45.76%。

风险提示

• 宏观经济不确定性。
• 疫情对房地产市场的持续影响。
• 政策落地效果低于预期。
• 房企信用风险事件超预期冲击。

总结

房地产行业当前仍面临销售、投资、融资三重压力，但政策层面已出现显著转向，融资端的宽松和“保交楼”政策的持续推进，为行业提供了修复机会。地产股在政策宽松背景下具备投资价值，未来可重点关注优质房企、困境反转型标的及物业板块。华夏中证全指房地产ETF作为布局新周期的工具，具备良好的投资潜力。