20220722-国信证券-房地产行业专题_华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-短期布局分歧收敛_长期布局行业新生_23页_1mb

房地产行业专题总结

核心内容

房地产行业正处于复苏阶段，销售和价格均出现拐点。随着政策放松和需求端创新政策的推出，行业有望逐步回归正常轨道。虽然房企外部融资改善有限，但到位资金降幅收窄，销售回暖、回款加速成为关键。开发投资持续恶化，地产链承压，但预计随着销售改善，竣工面积有望底部修复。

主要观点

• 短期与长期布局：短期需关注基本面分歧的收敛，期待销售回暖；长期则应关注行业模式改善带来的新生，认为房地产仍是中国经济增长的正向力量。
• 政策与基本面的互动：政策方向由基本面决定，政策放松的共识转向基本面分歧，市场对房地产的认知发生变化。
• 快周转模式退出：快周转模式因高杠杆和低利润率而退出，其退出为地产股带来估值修复的契机。
• “慢时代”与“黄金时代”：模式改善带来盈利能力提升，房企通过提高净利润率、降低杠杆率等方式，实现ROE质量改善，PB有望上升。
• 地产股的估值修复：地产股的估值修复逻辑源于利润率和杠杆率的变化，随着快周转退出，估值修复的动力逐渐显现。

关键信息

房地产行业现状

• 销售数据：2022年上半年商品房销售额累计66072亿元，同比-28.9%；6月单月商品房销售均价同比降幅缩窄至-8.6%。
• 房企表现：2022年上半年百强房企全口径销售额同比-51%，6月单月销售额同比-43%，降幅收窄。
• 融资情况：房企国内债券融资同比-26%，海外债券融资同比-67%，合计债券融资同比-40%。但到位资金累计同比-25.3%，呈现触底回升态势。

政策放松与行业影响

• 政策转向：2022年4月29日政治局会议标志高层态度从“默许”转向“支持”，各地密集出台房地产宽松政策。
• 地方举措：包括放松限购限售限贷、提供购房补贴、实行“一人购房全家帮”等。
• 政策效果：政策放松并非没有作用，房地产回归正常轨道是多方共同利益，期待后续创新政策。

地产股走势与逻辑

• 历史表现：2016年至2021年地产股估值持续下杀，2022年4月前跑赢大市，4月后回调。
• 估值修复：快周转退出，带来拿地利润提升和真实杠杆下降，估值修复逻辑显现。
• 基本面分歧：销售能否回暖是当前核心矛盾，市场普遍悲观，但分歧终将收敛。

房地产模式改善

• 快周转退出：高去化、花式融资、预售资金自由使用三大条件不再成立，快周转模式退出。
• 慢周转优势：模式改善带来更高的利润率和更低的杠杆率，ROE质量提升，PB有望上升。
• 房企调整：优质房企通过调整净利润率、回款时间、债务成本和有息杠杆率，保证ROE不下降甚至上升。

华夏中证全指房地产ETF分析

• 基金基本信息：华夏中证全指房地产ETF（515060.0F）于2019年11月28日成立，2020年1月3日上市交易，基金经理为李俊。
• 投资策略：基金紧密跟踪中证全指房地产指数，主要投资标的指数成分股和备选成分股，不低于基金资产净值的90%。
• 基金经理能力：李俊管理基金总规模达354.9亿元，近3年回报率34.36%，显著跑赢沪深300。
• 基金业绩：基金在管规模显著跑赢市场，为布局新周期的起点。

中证全指房地产指数简介

• 指数基本信息：中证全指房地产指数（931775.CSI）发布于2013年7月15日，反映房地产行业整体表现。
• 成分股构成：指数包含91只成分股，前十大权重股合计占比47.88%，涵盖万科A、保利发展、招商蛇口等优质房企。
• 行业分布：指数成分股主要分布在房地产开发、住宅开发、商业地产等二级及三级行业。

华夏基金简介

• 公司背景：华夏基金成立于1998年，是首批全国性基金管理公司之一，总部位于北京，管理资产规模超1.7万亿元。
• 资产配置：公司资产配置以股票和债券为主，股票类资产多集中于信息技术、日常消费及工业。
• 管理能力：华夏基金在多个领域表现优异，管理规模和业绩均位居行业前列。

基金经理分析

• 基金经理李俊：具备法学和工商管理背景，自2019年11月起担任华夏中证全指房地产ETF基金经理。
• 管理业绩：在管基金总规模达354.9亿元，近3年回报率34.36%，跑赢沪深300。
• 基金产品表现：多只基金表现优异，包括华夏中证新能源汽车ETF等，显示出较强的市场适应能力和投资能力。

投资建议

• 短期布局：关注基本面分歧带来的“黄金买点”，期待销售回暖。
• 长期布局：关注行业模式改善带来的新生，认为房地产仍是经济正向力量。
• ETF投资价值：华夏中证全指房地产ETF作为布局新周期的起点，具备跟踪指数、分散风险等优势。

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