房地产行业专题：华夏中证全指房地产ETF投资价值分析，地产股的“A面”与“B面”-20220512-国信证券-23页_1mb

报告摘要

房地产行业专题总结

核心内容

当前房地产行业处于剧震后阶段，市场基本面仍未明显好转。自2021年下半年以来，销售和融资情况持续恶化，政策放松的力度和范围正在扩大。2022年4月，房企销售和融资数据进一步下滑，但高层对房地产的最新表态表明政策方向已转向支持，预计后续政策力度将加大。

主要观点

地产股的“A面”与“B面”：
- A面：政策博弈：政策方向是决定地产股超额收益的关键因素，政策的宽松有助于推动市场回暖。
- B面：价值修复：随着快周转模式的退出，房企利润率和杠杆率改善，带来估值修复机会。
“慢时代”是“黄金时代”：
- 快周转模式因高杠杆和低利润率被逐步淘汰，地产行业进入“慢时代”。
- 在“慢时代”中，优质房企通过提高净利润率、优化回款时间、降低债务成本和有息杠杆率，有望维持或提升ROE，PB也有望上升。
- 土地市场回归理性，利润率提升，为优质房企带来新的发展机遇。
近期市场调整原因：
- 虽然政策放松共识已形成，但市场开始对基本面产生分歧。
- 五一假期市场冷淡，加剧了对行业复苏的怀疑，导致地产股回调。
政策走向与市场预期：
- 政策不会立竿见影，但随着政策落地和疫情缓和，被延后的需求有望在1-2个季度内反映到销售上。
- 历史经验表明，基本面不会在政策转向后立即反转，但长期来看，地产行业仍具增长潜力。

关键信息

行业基本面

销售未见回暖：2022年一季度商品房销售额同比-22.7%，销售均价同比-10.4%。
房企融资困难：2022年4月，房企累计发行国内债券1830亿元，同比-32%；海外债券558亿元，同比-61%。
投资拿地冷清：2022年4月，300城住宅土地成交建面同比-55%。
政策放松趋势：自2022年2月以来，部分城市开始实质性放松房贷政策，4月29日政治局会议标志政策从“默许”转向“支持”。

地产股走势

2016年至2021年，地产股估值持续下杀，与快周转模式带来的高杠杆、低利润率有关。
2022年地产股明显跑赢大市，但近期回调，反映市场对基本面的分歧。

华夏中证全指房地产ETF

基金简介：华夏中证全指房地产ETF（代码：515060.0F）紧密跟踪中证全指房地产指数，主要投资于该指数成分股及备选成分股。
基金经理：李俊，管理能力强，近3年回报率15.88%，显著跑赢沪深300。
基金规模：截至2022年5月11日，基金规模为2.37亿元，管理规模314亿元。
投资范围：主要投资于股票、债券、金融衍生品、资产支持证券等，股票类资产集中于信息技术、日常消费及工业。

中证全指房地产指数

指数基本信息：中证全指房地产指数（代码：931775.CSI），发布于2013年7月15日，包含95只成分股。
前十大成分股：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、新城控股、华侨城A、绿地控股等，合计权重48.67%。

总结

房地产行业在经历销售和融资的双重压力后，正逐步进入“慢时代”，其模式改善为行业带来新的增长机遇。地产股的走势受政策博弈和内在价值逻辑双重影响，当前市场回调是由于放松共识走向基本面分歧。随着政策支持和疫情缓解，销售和融资有望逐步回暖，推动地产股进一步上涨。华夏中证全指房地产ETF作为跟踪该指数的工具，为投资者提供布局新周期的起点，其基金经理李俊具备较强的投资管理能力，基金规模适中，且投资范围广泛，适合关注房地产行业长期发展趋势的投资者。

展开完整摘要