20220801-万联证券-房地产行业周观点_因城施策力度或升级_13页_1mb

报告摘要

因城施策力度或升级 - 房地产行业周观点（07.25-07.31）

行业核心观点

房地产行业在我国经济中具有重要地位，其稳定是“稳增长”的关键环节。当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度将持续加码，以逐渐扭转供求观望局面。随着风险逐步出清，行业竞争格局有望优化，优质房企或将迎来α行情。

建议关注方向：

基本面表现较好的物业管理公司；
具有央企/国企背景的高信用优质房企；
拥有优质持有型物业或转型类企业，可有效形成“开发类+”的良性资金循环。

投资要点

上周行情回顾

上周申万一级房地产指数上涨 2.85%，明显强于沪深300指数（下跌 1.61%）；
房地产板块相对收益有所拉开，2022年以来累计下跌 8.43%，而沪深300累计下跌 15.59%。

重点政策要闻

中央政治局会议：强调稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；
地方政策放松持续进行：
- 南京高淳区、温州、江西樟树、浙江舟山、丽水遂昌等地推出购房补贴；
- 北京、四川泸州、浙江丽水、浙江台州、遵义、肇庆、浙江兰溪、湖南、河南信阳、湖北宜昌等地调整公积金贷款政策。

行业基本面情况

销售情况

7月18日-7月24日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑 27.76%；
- 一线城市上涨 4.33%；
- 二线城市下滑 31.94%；
- 三线城市下滑 40.80%；
年初至今累计下滑 33.4%，其中三线城市下滑最为严重，达 45.8%。

土地市场情况

7月18日-7月24日，百城住宅类土地供应建面四周滚动同比下降 42.0%，年初至今累计下降 46.29%；
土地成交建面四周滚动同比下降 4.7%，年初至今累计下降 53.69%；
百城住宅类土地溢价率为 2.5%，环比下降0.6个百分点；
一线城市土地成交建面同比下降 53.23%，三线城市下降 55.98%。

集中供地情况

今年以来整体情况

22个集中挂牌城市中，上海完成今年第二批地块出让活动；
2022R2批次中，多个城市土地成交楼面均价和溢价率有所提升。

上周集中供地完成情况

上海完成第二批地块出让，总成交建筑面积 234.76万平方米，总成交金额 779.98亿元；
平均溢价率 4.49%，较首批次提升 1.17个百分点；
成交楼面均价 33225元/㎡，同比上涨 68.6%。

融资情况跟踪

行业融资情况

2022年7月1-31日，境内融资金额为 939.88亿元；
境外净融资额为 -4.54亿美元，年初至今累计境外融资为 -270.16亿美元。

重点个股融资情况

中国金茂：发行中期票据 20亿元，利率 3.29%，期限 3年，用于项目建设；
招商蛇口：拟发行中期票据 30亿元，期限 3年、5年，用于偿还债务；
万科A：拟发行绿色中期票据 20亿元，用于绿色建筑相关项目建设。

重点公司动态

公告与事件

金科股份：因回购实施差异较大及信息披露问题收到深交所警示函；
陆家嘴、绿地控股、新大正、华润万象生活：发布中期业绩报告；
- 陆家嘴上半年归属上市公司净利润 11.38亿元，同比减少 44.66%；
- 绿地控股上半年合同销售金额 680.99亿元，同比减少 58.5%；
- 新大正上半年净利润 9315.33万元，同比增长 25.23%；
- 华润万象生活上半年溢利预计增长 25%-30%；
阳光城：股价异常波动，连续2日涨幅偏离值超过20%；
红土深圳安居REIT：正式获批，有助于保障性租赁住房市场发展。

风险提示

政策力度不及预期：可能影响行业复苏进程；
行业基本面持续快速下行：可能进一步加剧市场压力；
信用风险超预期：部分房企债务问题可能引发系统性风险。

行业投资评级

强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 10%以上；
同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 10%至-10%之间；
弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅 10%以上。

公司投资评级

买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅 15%以上；
增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅 5%至15%；
观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅 -5%至5%；
卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅 5%以上。

总结

当前房地产行业在政策支持下有所回暖，但整体仍处于供给收缩与需求观望阶段。政策层面持续发力，尤其在地方层面，购房补贴、公积金政策调整等措施推动市场修复。融资方面，房企通过发行中期票据缓解资金压力，但整体融资环境仍偏紧。随着政策逐步落地，优质房企有望走出α行情，建议关注物业管理、国企背景房企及转型类企业。同时，需警惕政策力度不足、基本面恶化及信用风险加剧等潜在风险。

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