房地产行业深度报告-“因城施策”框架下后续政策如何对症下药-东吴证券_18页_786kb

报告摘要

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摘要
2023年前三季度房地产政策持续宽松，但市场整体表现未达预期，销售持续下滑，政策对市场提振效果减弱。当前房地产市场供求关系已发生重大变化，需根据不同城市基本面实施精准政策。放松政策分为三类：
1）刺激需求类：如放宽限购、降低首付比例、下调房贷利率等，适用于高能级城市，降低购房门槛以释放需求；
2）创造需求类：如推行房票安置、启动旧改等，为被征收人提供定向购房资金，增加需求；
3）调整供给类：如国企收购滞销房用于保障性租赁住房，减少新房供给，化解库存压力。

城市基本面分化与政策适配
31个样本城市房地产需求空间差异显著：

需求空间：一线及新一线（如成都、广州、深圳、杭州）年新增城镇居住需求将持续上涨，而多数三四线城市需求空间收缩。
购买力对比：一线城市房价收入比高但GDP增速和三产占比优异，二三线城市如成都、苏州、无锡房价收入比较低，改善型需求潜力大；低能级城市（如莆田、扬州）因房价收入比偏高，购房潜力较弱。
库存压力：截至2023年9月，三线城市去化周期超27个月，显著高于一二线；三四线库存增幅明显，需通过供给侧调整缓解。

政策放松方向分类
根据城市特点，四类政策适配路径：
1）短期规避型（高去化周期、高房价收入比、低需求空间）：优先创造需求类政策，辅以调整供给（如房票安置、减少土地出让）。
2）观望机会型（高去化周期、低房价收入比、低需求空间）：侧重调整供给（国企收购滞销房）与创造需求（旧改、房票），辅以刺激需求措施。
3）新兴增长潜力型（低去化周期、中低房价收入比、高需求空间）：以刺激需求（降低首付、利率）和创造需求（旧改）为主，辅以供给侧优化。
4）长期看好型（低去化周期、高房价收入比、高需求空间）：依赖刺激需求与创造需求政策释放潜力，辅以供给侧调整。

复苏路径推演
复苏顺序预计为：长期看好型（如北京、上海）→新兴潜力型（如苏州、成都）→观望机会型（如芜湖）→短期规避型（如莆田）。