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“因城施策”调控下的房地产市场分析总结

核心内容

2021年以来，中国房地产市场在“因城施策”调控政策下呈现整体趋紧、结构分化的趋势。中央层面持续强调“房住不炒”政策主基调，通过长效机制建设，强化对房地产市场的规范管理。同时，地方根据自身情况灵活调整调控政策，以抑制过热市场、稳定房价和促进市场健康发展。

主要观点

1. 调控政策整体趋紧、结构分化

• 政策数量与收紧比例：2021年以来，共有56个城市出台调控政策，其中70%的城市政策趋于收紧，较2020年提升34个百分点。
• 调控力度差异：一二线城市调控加码明显，主要集中在限购、金融监管（如严查消费贷购房、调整按揭利率）和市场监管（如二手房价格指导）；三线城市调控相对温和，主要集中在收紧公积金贷款额度或使用条件，部分城市还放宽落户政策。
• 政策类型：包括限购限售、市场监管、信贷政策、公积金管理等，其中部分城市放松政策，但效果有限。

2. 房价涨幅放缓、销售降温

• 房价变化：全国70个重点城市中，二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个，涨幅回落的城市数由2月的5个扩大到6月的28个。
• 销售情况：商品房住宅销售增速持续降温，7月全国商品房住宅销售额、销售面积两年复合增速分别为4.5%、-0.3%，较5月分别下滑13.6、10.5个百分点。
• 热点城市降温明显：深圳二手房成交量较1月高点大幅下滑63.5%，中原二手房报价指数回落超过30%，表明市场需求转弱、报价下调。一二线城市销售面积同比增速也出现下滑。

3. 销售转弱对投资影响显现

• 融资趋紧：受三条红线、贷款集中度考核、资金信托新规等影响，房企融资趋紧，信托类融资净融资收缩1055亿元，银行开发贷款同比减少3600亿元。
• 资金来源压力：销售转弱进一步加大房企资金压力，资金来源从5月开始连续下行，地产投资端呈现疲弱迹象。
• 投资趋势：年中以来地产投资持续下行，居民中长期贷款加速下行，按揭供给受限，销售下行压力增加。

关键信息

• 政策效果：尽管少数城市放宽政策，如公积金贷款和落户限制，但地产销售仍延续负增长，表明放松政策效果有限。
• 市场信号：当前地产销售和土地出让金情况有所弱化，但尚未出现如2012年和2015年调控放松前的大幅负增长。
• 风险提示：政策调整、地产销售超预期等是需关注的主要风险。

结构与图表支持

图表目录

• 图1：2020年下半年开始，地产销售升温
• 图2：2020年下半年开始，一线城市房价同比明显增长
• 图3：热点城市房价上涨较快
• 图4：热点城市房价创新高
• 图5：2021年以来，政策收紧城市数占比上升
• 图6：2021年以来，各地政策以收紧为主
• 图7：2021年以来，一二线城市调控收紧强于三线城市
• 图8：一二线城市调控政策以限购、市场监管政策为主
• 图9：3月以来，多数城市房价同比走弱
• 图10：年中以来，地产销售趋弱
• 图11：3月以来，热点城市二手房报价指数下降
• 图12：一二线城市地产销售面积同比已出现下滑
• 图13：出台放松政策的城市商品房销售面积同比下滑
• 图14：出台放松政策的城市商品房销售面积同比下滑
• 图15：居民中长期贷款有加速下行态势
• 图16：按揭供给受限，销售有下行压力
• 图17：销售增速下滑，拖累房企资金来源增速
• 图18：年中以来，地产投资趋弱
• 图19：地产销售和土地出让收入增速尚未大幅负增长
• 图20：2016年以来，地产调控采用长效机制管理

表格目录

• 表1：中央层面始终坚持“房住不炒”政策主基调
• 表2：2021年以来，各地主要实行“因城施策”调控
• 表3：部分城市放宽公积金贷款、落户政策等调控政策

风险提示

• 政策调整：调控政策可能根据市场情况发生变化。
• 地产销售超预期：销售情况可能超出预期，影响市场走势。

分析师承诺

分析师保证报告中的观点反映其个人观点，且与报酬无直接或间接联系。

投资评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持
• 行业评级：看好、中性、看淡
• 备注：评级基于报告日后6~12个月内证券相对于市场基准指数的表现，不构成唯一投资决策依据。

估值方法的局限性

本报告所采用的估值方法及模型均有其局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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