从麦当劳看美式快餐系列（二）_地产+餐饮的现金牛_16页_1mb

餐饮旅游：从麦当劳看美式快餐的地产+餐饮模式

核心内容

麦当劳不仅是全球知名的快餐品牌，更是一个以地产为核心盈利来源的公司。其主要盈利来源于“地产模式”，即通过租赁优质地产并转租给加盟商，从而获得租金收入。该模式在麦当劳的业务中占据重要地位，2017年贡献了主营业务税前利润的55%。

主要观点

1. “地产模式”以餐饮为基础
   麦当劳凭借其强大的餐饮运营能力和品牌影响力，建立了大量优质资产，具备了强大的议价能力。通过高杠杆手段获取优质地产，并吸引加盟商入驻，形成稳定的租金收入。

2. “地产模式”运营利润率高，占主营业务税前利润比重大
   麦当劳的自营门店运营利润率为16%，而“地产模式”在扣除租金开支、SG&A等费用后的经营利润率达71%，显著高于自营板块。

3. 报表重组和拆分
   麦当劳的营业利润来源于三个板块：地产/租金板块、自营板块、特许权使用费及首次加盟费板块。2017年，租金板块贡献了主营业务税前利润的55%，自营板块为24%，特许权使用费及首次加盟费板块为21%。

4. 麦当劳出售中国区进一步彰显加盟战略
   麦当劳中国区业务拥有2700多家门店，其中自营占比超过65%，与麦当劳“将自营比例降低到10%以下”的目标不符。出售中国区业务后，中信持股52%，凯雷资本持股28%，麦当劳持股20%。未来中国区将按合资企业模式运营，麦当劳将通过特许权使用费和加盟费获得收益。

5. 风险提示

   • 行业增速不及预期
   • 食品安全事故对品牌形象和运营收入的影响

关键信息

一、麦当劳的地产逻辑梳理

• 麦当劳的地产模式是通过品牌和规模获取优质地产，再出租给加盟商获取租金收入。
• 该模式依赖于品牌效应，麦当劳的高知名度和稳定的市场需求是其地产模式成功的关键。
• 地产模式的风险在于品牌老化或受损，这将直接影响租金收入和地产获取能力。

二、麦当劳的地产收益计算

1. 地产模式的租金收入

   • 2016-2017年，租金收入分别为61亿、65亿美元，占总收入比重分别为25%、29%。

2. 承租-转租比例

   • 2016-2017年，麦当劳承租的门店数占总门店数的40%、33%。
   • 加盟店中，29%的门店由麦当劳承租，美国区域为46%，海外区域为18%。

3. “承租-转租”模式所产生的利润

   • 2017年，“租金板块”利润为46.21亿美元，占主营业务税前利润的55.1%。
   • “自营板块”利润为20.44亿美元，占主营业务税前利润的24.4%。
   • “特许权和加盟费板块”利润为17.26亿美元，占主营业务税前利润的20.6%。

三、麦当劳出售中国区业务的影响

1. 交易概况

   • 麦当劳将中国区业务出售给中信和凯雷资本，交易对价为20.5亿美元。
   • 交易完成后，麦当劳持股20%，中国区业务将作为合资企业运营。

2. 交易对财报的影响

   • 中国区门店全部转为加盟门店，纳入加盟店收入。
   • 麦当劳将通过特许权使用费和加盟费获得收益，同时持有20%股权，纳入其他经营损益。
   • 交易计入了8.5亿美元的收益，包括门店出售收益和资产减值拨回。

3. 交易的相关分析

   • 中国区将不再需要支付租金，而是由持牌人负责资本投入。
   • 麦当劳中国区在产品本土化和门店扩张方面有所进展，但仍落后于百胜中国。
   • 中信的加入将有助于麦当劳加快门店扩张和渠道下沉，推动本土化。

四、麦当劳中国与日本的对比

五、风险提示

• 行业增速不及预期，可能导致加盟商数量减少，影响租金收入。
• 食品安全事故可能损害品牌形象，进而影响租金和特许权使用费收入。

总结

麦当劳通过其强大的品牌和稳定的餐饮业务，构建了高效的地产租赁模式，使得租金收入成为其主要盈利来源。2017年，租金板块贡献了主营业务税前利润的55%，自营板块为24%，特许权使用费及首次加盟费板块为21%。出售中国区业务是麦当劳进一步推进加盟战略的重要一步，通过合资模式，麦当劳将利用中信的政府资源和地产资源，加速本土化和门店扩张。然而，该模式也面临行业增速放缓和食品安全等潜在风险。