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报告摘要

新希望服务是一家综合物管运营商，主要业务覆盖物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务。截至2020年底，公司管理面积达1024万平米，其中约89%来自关联方新希望房地产集团。公司与新希望集团在业务上有紧密联系，但无从属关系，均受刘永好先生间接控制。

新希望集团业务广泛，涵盖房地产、食品、农业、化工等多个领域，资产规模超过2000亿元。新希望服务作为集团的平台，借助集团资源发展多元化物管服务。

公司提供四大核心服务：

2020年整体毛利率为42.1%，其中物业管理服务分部毛利率为31.2%，属于行业较高水平；民生服务毛利率为44.9%，处于行业中间水平。

中国物业行业在管面积约为251亿平米，百强企业占据约43.7%的市场份额。随着城镇化加速及居民收入增长，行业整合趋势明显，头部企业优势凸显。

政策层面，国家发改委等14部委联合发布《近期扩内需促消费的工作方案》，支持物业行业多元化发展，推动智能社区和社区生活服务建设。增值服务作为利润增长关键，公司具备贴近住户的优势。

IPO 专用评级：5分（满分10分）

项目	2018年	2019年	2020年	三年复合增长	备注
收入（千元）	257,964	380,543	588,263	51.0%	-
物业管理服务	116,433	140,708	189,724	27.7%	-
非业主增值服务	50,862	128,402	168,335	81.9%	-
商业运营服务	62,373	72,571	112,956	34.6%	-
民生服务	28,296	38,862	117,248	103.6%	民生服务占比较高
毛利（千元）	109,929	159,504	247,372	50.0%	-
物业管理服务毛利	29,532	38,115	59,208	41.6%	-
非业主增值服务毛利	18,241	54,039	73,656	100.9%	-
商业运营服务毛利	46,999	44,577	61,866	14.7%	-
民生服务毛利	15,157	22,773	52,642	86.4%	-
毛利率（%）	42.6%	41.9%	42.1%	-	整体毛利率高于同业
物业管理服务毛利率	25.4%	27.1%	31.2%	-	-
非业主增值服务毛利率	35.9%	42.1%	43.8%	-	-
商业运营服务毛利率	75.4%	61.4%	54.8%	-	-
民生服务毛利率	53.6%	58.6%	44.9%	-	-
销售费用（千元）	-1,254	-3,427	-3,174	59.1%	-
管理费用（千元）	-55,155	-82,201	-119,401	47.1%	-
营业利润（千元）	53,520	73,876	124,797	52.7%	-
营业利润率（%）	20.7%	19.4%	21.2%	-	-
净利润（千元）	41,058	64,041	109,770	63.5%	-
净利润率（%）	15.9%	16.8%	18.7%	-	-
管理规模（百万平米）	-	-	-	-	-
总签约面积	9.72	11.93	15.32	25.5%	-
待转化合同管理面积	4.70	5.40	5.08	4.0%	-
收费面积	5.02	6.54	10.24	42.8%	规模较小
总关联方收费面积	5.02	6.54	9.11	34.7%	关联性较大