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融创服务-IPO点评总结

核心内容

融创服务是一家由融创中国分拆出来的大型物业管理服务商，主要专注于住宅项目管理，并在2019年以在管项目面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率高达94.1%的优异表现，位列中国大型物业服务百强企业之首。公司客户满意度达90分，远高于行业平均的73分，且获得多项行业认可奖项。

主要观点

• 公司营运表现突出：融创服务在2019年及2020年上半年分别实现收入28.27亿元和17.91亿元，其中非业主增值服务占比最高，为总收入的55.6%和37.8%。公司整体毛利率维持在25.5%-25.9%之间，盈利能力逐步改善。
• 规模与品牌优势明显：截至2020年6月，融创服务合约建筑面积达2.3亿平米，覆盖127个城市，是大型物业公司之一。公司通过收购开元物业，第三方管理项目占比提升至38.2%，进一步增强了业务多元化能力。
• 行业前景乐观：随着头部物业企业的资源整合优势，行业马太效应显著，未来外拓能力将决定企业成长空间。物业服务行业属于劳动密集型，人工成本上升可能对盈利能力构成压力。
• IPO估值与市场情绪：公司IPO专用评级为5分（满分10分），主要受品牌、规模及管理层能力等因素影响。若按上限定价（12.65港元），预计2020/21年市盈率分别为56倍和28倍，高于行业平均，但低于其他大型物业公司；若按下限定价（10.55港元），则估值低于同业。

关键信息

公司营运数据

• 在管面积：截至2020年6月，约1.05亿平米，其中住宅项目占73.4%，非住宅项目占26.6%。
• 区域分布：华东地区占比最高（47.6%），西南地区（18.9%）、华北地区（14.3%）、华中地区（6.7%）、华南地区（6.3%）。
• 第三方管理项目：2020年6月占比约38.2%，较之前显著提升。
• 收入结构：
  • 物业管理服务：占总收入40.6%（2019年）及58.8%（2020上半年）
  • 非业主增值服务：占总收入55.6%（2019年）及37.8%（2020上半年）
  • 社区增值服务：占总收入3.8%（2019年）及3.4%（2020上半年）

财务表现

• 毛利率：2019年为25.5%，2020上半年为25.9%。
• 净利率：2019年为9.5%，2020上半年为13.3%。
• 净利润：2019年为2.7亿元，2020上半年为2.38亿元，但2020上半年净利润尚未完全反映开元物业的贡献。

IPO信息

• 上市日期：2020年11月19日
• 发行股数：690百万股
• 发行后总股本：3000百万股
• 发行价范围：10.55-12.65港元
• 发行后市值：31,650-37,950百万港元
• 保荐人：汇丰、摩根士丹利
• 账簿承销商：汇丰、摩根士丹利、中金、花旗、瑞士信贷、农银国际、中银国际、招银国际、华泰金融、工银国际
• 会计师：罗兵咸永道会计师事务所

优势与机遇

• 规模优势：合约建筑面积超过2.3亿平米，位列行业前三。
• 品牌与管理能力：依托融创中国强大的品牌和资源整合能力，具有显著的市场竞争力。
• 增值服务潜力：社区增值服务占比相对较低，未来有望提升。

弱项与风险

• 成本压力：员工及分包成本占总销售成本的60%以上，人工成本上升可能影响盈利能力。
• 增长空间有限：在管面积已较高，未来通过并购增长的空间受限。
• 盈利未完全反映：开元物业于2020年5月才并入财务报表，因此2020上半年的净利润未完全体现其贡献。

行业状况与前景

• 行业规模：截至2019年底，中国物业在管建筑面积约239亿平米，百强企业占有率约43.5%。
• 行业趋势：百强企业平均在管建筑面积从2015年的154项增至2019年的212项，复合年增长率8.3%。
• 马太效应显著：头部企业通过整合资源占据更大市场份额，中小开发商倾向将物业项目外包给大型物管公司。

投资建议

建议投资者在公司上市后，待价格稳定再逐步增持，因其品牌、规模及管理层能力优于一般物业公司，但需关注人工成本上升及未来增长空间受限的风险。

附图说明

• 图1：百强企业按收费管理面积的市场份额
• 图2：物业服务百强企业收入均值
• 图3：公司财务情况
• 图4：主要物业公司在管规模（截至2020年6月）
• 图5：主要物业公司关联比率
• 图6：主要物业公司收入规模
• 图7：主要物业公司净利率

联系方式

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517

免责声明

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