20210622-安信国际证券-中骏商管-00606.HK-中骏商管–IPO点评_4页_873kb

中骏商管-IPO点评总结

公司概览

• 公司名称：中骏商管
• 股份代码：606
• 上市日期：2021年7月2日
• 母公司：中骏集团（1966.HK）
• 业务板块：商管及住宅物业管理
• 在管面积：截至2020年底约1620万平米，其中商业物业约100万平米（6.1%），住宅物业约1520万平米（93.9%）
• 收入结构：2020年总收入约80.5亿元，其中商业管理及运营服务收入约37.3亿元（46.3%），住宅物业管理服务收入约43.2亿元（53.7%）
• 关联比率：商业项目关联比率为100%，住宅项目关联比率为96.3%

业务结构

商管服务

1. 基本物管服务：清洁、安保、维修保养等，占2020年总收入的15.4%
2. 开业前管理服务：市场研究、定位、前期咨询、规划等，占24.1%
3. 商业增值服务：租户管理、租金收款、停车场、广告位管理等，占6.9%

住宅服务

1. 基本物管服务：清洁、安保、园艺及维修等，占36.5%
2. 非业主增值服务：售楼处清洁、安保等预售管理服务，占14.1%
3. 社区增值服务：家政、清洁服务、公共区域及会所运营等，占3.1%

盈利能力

• 2020年整体毛利率：44.3%
• 商管分部毛利率：59.0%，行业较高水平
• 住宅分部毛利率：31.6%，行业中间水平
• 净利润率：19.3%（2020年）
• 营业利润率：26.8%（2020年）

行业状况及前景

• 物业服务行业受益于城镇化和居民可支配收入增长，百强企业市场份额持续扩大
• 政策支持推动行业整合，头部企业具备资源与规模优势
• 增值服务是利润增长的关键，中骏商管在该领域仍有提升空间
• IPO专用评级：5.1分（满分10分）
  • 公司营运：5分
  • 行业前景：8分
  • 招股估值：3分
  • 市场情绪：3分

主要发售统计

优势与机遇

• 多元化物业组合（商业与住宅），提升客户覆盖范围
• 与中骏集团的协同效应，有助于资源整合与成本控制
• 基础服务毛利率高，具备较强盈利能力
• 部分星级投资者（如安踏丁世家、恒安许清流）参与基石投资，增强市场信任

弱项与风险

• 劳工成本上升：物管行业为劳动密集型，人工成本上涨可能影响盈利能力
• 关联业务占比高：目前收入及在管面积主要来自关联方，独立发展能力尚待验证
• 外拓能力有限：外拓比率较低，未来增长需依赖市场拓展
• 增值服务占比小：社区增值服务仅占住宅分部收入的5.8%，商业增值服务占商管分部收入的13.2%，中长期发展需进一步验证

投资估值分析

• 公司估值较高，2020年市盈率约40-50倍，高于其他中小物管公司
• 行业整合加速，物业管理行业正经历集中化趋势，公司需提升外拓能力
• 盈利增长潜力：2018-2020年复合增长率达42.5%（总收入），其中商业管理服务增长最快（56.5%）
• 成本控制：销售费用下降明显，管理费用增长较快，需关注费用结构优化

联系信息

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517
• 保荐人：美银美林、瑞银
• 账簿承销商：美银美林、瑞银、中信里昂、汇丰
• 会计师：安永会计师事务所

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成投资建议
• 报告内容基于可靠数据，但不保证其准确性或完整性
• 投资者应自行判断并咨询专业意见
• 安信国际及其关联方可能涉及利益冲突，不承担相关责任

规范性披露

• 分析员及其联系者未担任公司董事或高级职员
• 无财务权益关联，安信国际持有公司财务权益少于1%或无任何权益

结论

中骏商管作为中骏集团分拆的物管板块，具备较强的盈利能力与行业前景，但其业务仍高度依赖母公司，独立发展能力及外拓潜力需进一步观察。当前估值偏高，增值服务占比低，行业整合趋势下，公司需加快市场拓展与业务多元化，以提升长期竞争力。