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德信服务 - IPO 点评总结

公司概览

德信服务是一家综合物管运营商，总部位于杭州，深耕浙江市场。截至2020年，其在长三角地区的项目占比高达98%，在管建筑面积约为2491万平米，总合约面积为3803万平米，合管比约为1.5倍。公司由德信中国（2019.HK）控股，后者是杭州本土前三甲房企，2019年成功在港上市。德信中国2019及2020年销售额分别为451亿元和635亿元，土储约1625万平米，主要集中在长三角地区。

主要服务

德信服务提供三大核心服务：

1. 物业管理服务：公司主要收入来源，占2020年总收入的53.5%。
2. 非业主增值服务：包括案场管理、设计咨询等，占2020年总收入的25.8%。
3. 社区增值服务：涵盖智能社区解决方案、物业销售及协销服务、社区资源增值服务等，占2020年总收入的20.7%。

其中，社区增值服务占比高于同业，有助于提高公司整体盈利能力。

行业状况及前景

物业服务行业受益于快速城镇化和人均可支配收入增长，百强企业规模持续扩大。同时，地产板块融资限制推动了行业整合，头部企业优势更加明显。国家政策也支持物业行业多元化发展，有利于推进智能社区和社区生活服务建设。增值服务作为利润增长关键，其发展受到公司与业主关系密切的优势支撑。

优势与机遇

• 公司第三方项目占比高，反映其较强的外拓能力。
• 社区增值服务占比约22%，高于行业平均水平，提升盈利能力。
• IPO专用评级为5.5分，基于以下维度：
  • 公司营运：5/10
  • 行业前景：8/10
  • 招股估值：3/10
  • 市场情绪：5/10

发行信息

• 上市日期：2021年7月15日
• 股份代码：2215
• 发行价范围：2.66 - 3.44 港元
• 发行股数（绿鞋前）：250百万股
• 香港公开发售：25百万股，占比10%
• 最高回拨后股数：125百万股，占比50%
• 发行后股本：1,000百万股
• 集资金额（绿鞋前）：6.65 - 8.60 亿港元
• 净集资金额（绿鞋前）：6.01 - 7.89 亿港元
• 发行后市值（绿鞋前）：26.6 - 34.4 亿港元
• 备考每股有形资产净值：0.70 - 0.89 港元
• 备考市净率：3.80 - 3.87 倍

财务表现（2018-2020年）

收入构成

• 物业管理服务：收入占比最高，2020年为370,415千元，复合增长率17.4%
• 非业主增值服务：2020年收入为178,781千元，复合增长率43.8%
• 社区增值服务：2020年收入为143,123千元，复合增长率82.8%

毛利率

• 整体毛利率：34.1%
• 物业管理服务：26.3%
• 非业主增值服务：42.0%
• 社区增值服务：44.2%

风险与弱项

• 劳工密集型行业：人工成本上涨可能影响盈利能力。
• 公司规模较小：在同质化竞争中，上市后股价提升需更多差异化故事。
• 并购不确定性：公司需依赖外拓和并购扩展规模，但存在一定风险。

投资估值

• 2020年市盈率约为23.5 - 32倍
• 预计2021年市盈率约为14 - 20倍
• 估值与可比同行相若，但公司规模仍较小，需持续关注其增长潜力和市场定位。

联系方式

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517

免责声明

本报告仅供参考，不构成投资建议。报告内容可能涉及利益冲突，不保证准确性或完整性。投资者应自行判断并咨询专业意见。

规范性披露

• 分析员及其关联者未担任公司董事或高级职员
• 未拥有公司财务权益，安信国际持有公司财务权益少于1% 或完全不拥有。

资料来源：公司招股书、安信国际