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荣万家-IPO点评总结

公司概览

荣万家是一家专注于物业管理服务的公司，主要业务集中在住宅项目管理，占其基础物管收入的 92.6%（2020上半年）。截至2020年6月，公司在管面积约为 5241万平米，合约面积约为 8057万平米。其母公司为荣盛发展（002146.CH），总部位于河北，于2007年在深交所上市，土储建面约 4036万平米，区域布局合理，形成了「两横、两纵、三集群」的项目结构。

荣万家在管项目区域分布如下：

• 环渤海地区：58.9%
• 长三角地区：28.0%
• 大湾区及周边：4.8%
• 中西部地区：8.4%

公司主要管理荣盛发展的项目，第三方项目占比长期低于 1%。其三大业务板块占比分别为：

• 物业管理服务：58%
• 非业主增值服务：33%
• 社区增值服务：9%

优势与机遇

荣万家在行业内具备一定的竞争优势：

• 在管规模超过 5200万平米，签约面积达 8000万平米，属于中型偏大的物业公司。
• 在2020年中国物业服务百强企业中排名第 12，在环渤海经济圈排名第 10，在河北省排名第一。
• 与荣盛发展保持长期战略关系，后者为中大型开发商，排名 28。

行业状况及前景

物业行业整体呈现增长态势，截至2019年底，中国物业在管面积约为 239亿平米，百强企业占有率约 43.5%。百强企业平均在管面积为 4740万平米，其中约 60% 为关联地产集团开发。随着行业集中度提高，头部企业的资源整合优势显著，中小开发商则倾向于将物业业务外包给大型物管公司。

物管行业属劳动密集型，人力成本占销售成本的主要部分。荣万家的雇员福利开支占比从 61.4%（2017年）降至 39.1%（2020上半年），但分包商费用占比则从 1.8% 上升至 33.6%，显示人力成本压力仍存。

IPO专用评级

荣万家的IPO专用评级为 5分（满分10分），基于以下标准：

• 公司营运：2分（中等）
• 行业前景：2分（中等）
• 招股估值：0分（较低）
• 市场情绪：1分（偏弱）

主要发售统计

投资估值分析

荣万家的盈利能力和毛利率在2020上半年显著提升，主要得益于疫情下的成本节约措施和政府纾困政策。假设以 18.36港元/股 发行并行使超额配股权，公司2020/21年市盈率预计为 24/17倍，估值处于同业平均水平；若以 13.46港元/股 发行且不行使超额配股权，则市盈率预计为 17/13倍，低于其他中大型物业公司。

弱项与风险

1. 业务依赖性强：公司 99% 的在管项目由荣盛发展开发，未来增长需依赖并购和外拓。
2. 盈利能力有限：2017-2019年毛利率均低于 20%，2020上半年虽提升至 28.6%，但净利率仍低于同业平均水平。
3. 社区增值服务薄弱：社区增值服务占比仅为 9%，远低于行业平均水平，未来需加强。
4. 人力成本上升：随着最低工资上涨和业务扩张，人力成本压力持续存在。

财务表现（2017-2020上半年）

总结

荣万家作为荣盛发展旗下的物业管理公司，在环渤海地区具有较强的市场地位，业务结构以住宅项目为主，但社区增值服务发展不足，未来需提升该板块的盈利能力。公司目前依赖母公司开发的项目，外拓能力尚未完全验证，且行业整体竞争激烈，盈利压力较大。尽管IPO估值合理，但整体投资吸引力有限，需关注其外拓能力和盈利能力的持续改善。