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融信服务-IPO点评总结

公司概览

力高健康生活是一家物业管理公司，服务网络主要覆盖长三角、大湾区、环渤海及华中地区。根据2021年首三个季度的数据，其在管面积达1510万平米，合约面积约为2350万平米，属于中小型物管公司。公司自2018年起被中指院评为物业服务百强企业之一，排名由第68位上升至第40位。

公司主要为力高地产（1622.HK）开发的物业提供管理服务，与力高地产保持稳定合作，中标率高达100%。力高地产为全国房企排名第71位，2021年销售额约349亿元，属中小型房企。

主要服务类型

公司提供以下三大主要服务：

1. 物业管理服务：包括清洁、保安、绿化等基础服务，是公司主要收入来源，占2021年首三季总收入的56.7%及总毛利的42.2%。
2. 非业主增值服务：向房地产开发商提供预售管理、前介、规划及设计咨询等服务，占总收入的26.9%及总毛利的34.2%。
3. 社区增值服务：涵盖公共空间出租、停车管理、广告及拎包入住、家居生活、社区康养等便民服务，占总收入的16.3%及总毛利的23.6%。

行业状况及前景

随着城镇化加速和居民可支配收入增长，物业服务百强企业的在管建筑面积和物业数量迅速增加。地产板块的融资限制进一步推动了物管行业的整合，头部企业更具资源优势。

政策层面，2020年10月国家发改委联合14个部委发布的《近期扩内需促消费的工作方案》为物业行业多元化发展提供了保障，有助于推动智能社区和社区生活服务的建设。增值服务成为利润增长的关键，公司具备贴近业主的优势，易于获取住户需求信息。

优势与机遇

• 关联房企支持：力高地产为公司提供稳定的业务来源，公司为其几乎所有物业提供管理服务，中标率100%。
• 区域布局：公司运营13年，服务网络覆盖长三角、大湾区、环渤海、华中等核心区域。
• IPO专用评级：4.7分（满分10分），基于以下评分：
  • 公司营运：4分（30%）
  • 行业前景：7分（30%）
  • 招股估值：3分（20%）
  • 市场情绪：4分（20%）

IPO发售情况

• 上市日期：2022年3月31日
• 发行价范围：4.1-5.1港元
• 发行股数（绿鞋前）：5000万股
• 香港公开发售：500万股（10%）
• 最高回拨后股数：1000万股（20%）
• 总发行金额（绿鞋前）：20.5-25.5亿港元
• 净集资金额（绿鞋前）：15.5-20.5亿港元
• 发行后股本：
  • 绿鞋前：20000万股
  • 绿鞋后：20750万股
• 发行后市值：
  • 绿鞋前：8.20-10.20亿港元
  • 绿鞋后：8.51-10.58亿港元
• 备考市净率：3.13-3.31倍
• 备考每股有形资产净值：1.31-1.54港元
• 保荐人：农银国际
• 账簿管理人：农银国际、华盛资本、国君香港、建银国际、中泰国际、浙商国际
• 会计师：罗兵咸永道会计师事务所

弱项与风险

• 人工成本压力：物业行业为劳动密集型行业，人工成本上升可能影响公司盈利能力。
• 净利润率下滑：因收购芜湖森林导致行政成本上升，2021年首三季净利润率降至8.5%，低于2020年的17.9%。
• 规模较小：公司按收入和在管面积计算为小型物管公司，第三方在管面积占比约43%，但大部分来自2020年底的收购，外拓能力尚需验证。
• 估值较高：撇除上市费用，公司2021年市盈率约14-18倍，高于其他可比物管公司，估值存在拆让风险。

投资估值分析

公司IPO专用评级为4.7分，反映出其在行业前景和营运方面具备一定优势，但在估值和市场情绪方面存在挑战。未来公司需依赖外拓和并购扩大规模，但并购存在不确定性。

联系方式

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517

免责声明

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规范性披露

• 分析员及其联系者未担任公司董事或高级职员。
• 未拥有公司任何财务权益。
• 安信国际持有公司财务权益少于1%或无任何权益。