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远洋服务-IPO点评总结

核心内容概览

远洋服务是一家综合性物业管理服务提供商，主要业务集中在华北地区，拥有超过20年的行业经验。公司于2020年12月17日进行IPO，发行股数为296百万股，发行后总股本为1184百万股，发行价范围为5.5至6.7港元，预计发行后市值为6512至7933百万港元。此次IPO的保荐人为中金、花旗，账簿承销商包括中金、花旗、汇丰，管理人包括农银国际、中银国际、中信里昂、招银国际、海通国际、工银国际、丝路国际。

主要观点

公司营运简况

• 远洋服务是中国物业服务百强企业之一，2019年位列综合实力第13名、增长潜力第11名。
• 截至2020年6月，公司管理物业总面积达4230万平米，覆盖全国54个城市。
• 业务以住宅项目为主，占物业管理服务收入的65%，非住宅项目占35%（其中商写物业占28%，公共及其他物业占7%）。
• 公司在管面积及项目数量持续增长，显示出较强的市场拓展能力。

财务简况

• 2019年总收入为18.30亿元，2020年上半年为9.04亿元，其中物业管理服务占主导地位。
• 毛利率由2019年的20.6%提升至2020年上半年的28.5%，显示出盈利能力增强。
• 净利润分别为2.07亿元和1.51亿元，净利率从11.3%提升至16.7%。
• 社区增值服务毛利率高达59.6%至63.1%，但该业务占比仅为11%，仍有提升空间。

行业状况及前景

• 中国物业服务市场整体增长迅速，百强企业市场份额达43.5%，平均在管面积持续扩大。
• 头部企业主要依赖关联地产集团的项目，但随着在管面积增长，外拓能力变得愈发关键。
• 行业属劳动密集型，人工成本上升对盈利能力构成压力。

优势与机遇

• 依托控股股东远洋集团，远洋集团拥有4782万平米土储，为远洋服务提供稳定的业务来源。
• 远洋服务在2020年被评为商业物业管理优秀企业之一，品牌效应明显。
• 增值服务作为未来增长点，具有较大的发展潜力。

弱项与风险

• 劳动成本及分包成本占比较高，未来盈利能力可能受到人工成本上升的影响。
• 随着业务扩张，员工数量持续增加，导致成本压力。
• 当前毛利率水平略低于行业平均水平，需依赖增值服务提升整体盈利能力。

投资估值分析

• 假设以发行价上限6.7港元定价并行使超额配股权，公司2020/21年市盈率约为27/17倍，与中型物管公司接近。
• 假设以发行价下限5.5港元定价且不行使超额配股权，市盈率约为22/14倍，估值低于可比公司。
• 近期上市的大型物管公司较多，但市场情绪一般，对远洋服务的估值存在不确定性。
• 公司虽在华北地区有较强品牌效应，但整体毛利率、收入结构等处于中等水平。

IPO专用评级

• IPO专用评级：5分（0-10分）
  • 公司营运（0-3）：2分：业务稳定，管理面积持续增长，但员工成本上升构成挑战。
  • 行业前景（0-3）：2分：行业增长迅速，但竞争加剧，外拓能力成为关键。
  • 招股估值（0-2）：1分：估值处于中等水平，与可比公司相比略低。
  • 市场情绪（0-2）：0分：市场情绪偏弱，投资者观望情绪较浓。

基石投资者

• 基石投资者包括淡水泉、国华人寿、高瓴资本、奥陆资本等，对远洋服务具有一定的背书作用。

联系方式

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成任何投资建议。
• 报告内容基于可靠数据，但不保证其准确性或完整性。
• 投资者应根据自身判断做出决策，并咨询专业意见。

规范性披露

• 分析员及其联系者未担任公司董事或高级职员，亦未拥有财务权益。
• 安信国际及其关联方持有公司财务权益少于1%或无。

结论

远洋服务作为一家中型物管公司，具备一定的市场基础和品牌影响力，但其毛利率及收入结构仍需进一步优化。公司依赖关联地产集团的项目，未来需提升外拓能力以实现可持续增长。IPO估值相对合理，但市场情绪偏弱，投资者需谨慎评估风险与回报。