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报告摘要

新城悦 IPO 点评总结

公司概览

新城悦是一家物业管理服务公司，根据中指院《2018年中国物业服务百强企业研究报告》，其在中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2018年4月，公司拥有约7,330万平方米的合约建筑面积，及约3,700万平方米的在管建筑面积。公司为新城集团体系内的物管平台，虽然与新城发展（1030.HK）无从属关系，但控股股东均为王振华先生。

新城悦的主营业务包括物业管理服务和增值服务，其中物业管理服务占2017年总收入的66%，增值服务占34%。物业管理服务涵盖保安、公共设备保养、公共及停车区域管理、客户服务等，增值服务则包括物业开发商相关服务、小区相关服务及专业服务。

财务表现（FY2015-FY2017）

收入：分别为约4亿元、5.7亿元、8.7亿元，CAGR为47%。
净利润：分别为约2,221万元、4,333万元、7,341万元，净利率分别为5.5%、7.6%、8.5%。
在管面积：2017年底为36百万平方米，2018年4月为37百万平方米，增长约2%。

行业状况及前景

中国房地产市场逐渐成熟，2017年商品房销售面积约为17亿平方米。物业管理行业预计将在未来几年进入黄金发展期，2020年全国物业管理行业规模预计可达243亿平方米。

行业正经历整合，百强房企占据全国总销售额约70%，但百强物管企业仅占约三成市场份额，行业仍有较大整合空间，龙头公司有望从中受益。

优势与机遇

集团支持：新城集团是中国增长最快的物业开发商之一，2018年首9个月合约销售额约1,600亿元，排名第8位。新城悦作为其物管平台，可受益于新城集团的强劲销售表现。
多元化服务：公司不仅提供基础物业管理服务，还涉足增值服务，有助于提高客户满意度和收入稳定性。
业务增长潜力：公司待转化合同管理面积约3,200万平方米，预计分三年转化，若利润能力保持平稳，2018年净利润有望达到1亿元。

弱项与风险

成本上升：国务院自2019年起将社保费统一由税务部门征收，公司超过80%的成本为直接员工支出及外包成本，预计成本将上升，影响盈利能力。
市场波动：房地产市场受政策调控影响较大，未来增速可能放缓。
估值压力：虽然公司IPO专用评级为5（0-10分），但市场情绪偏负面，可能影响投资者信心。

IPO 发售信息

上市日期：2018年11月6日
发行股数：200百万股
发行后总股本：800百万股
发行价范围（港元）：2.90-3.90
发行后市值（百万港元）：2320-3120
备考预测盈利：未提供
备考预测市盈率：未提供
备考每股净资产（港元）：0.93-1.17
备考市净率：3.12-3.33

投资估值分析

静态市盈率（按2017年净利润计算）：约27.5倍（按每股2.9港元）。
2018年净利润预测：约1亿元，市盈率（完全摊薄）约20倍，与同行业公司水平相近。
市场情绪影响：由于市场情绪短期偏负面，给予IPO专用评级“5”。

同行业公司对比

公司	2017上半年	2018上半年	同比增长	毛利率	净利润（百万）
碧桂园服务	1,415	2,016	42%	34%	202
绿城服务	2,203	2,927	33%	19%	178
雅生活服务	692	1,406	103%	32%	112
中海物业	1,592	1,906	20%	27%	159
新城悦	218	303	39%	28%	19