20220116-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年12月）_2021年新增居民中长贷超6万亿_房企融资逐步向境内回归_13页_1022kb

行业研究总结：2021年房地产行业流动性分析

核心内容

2021年房地产行业在政策支持下流动性逐步改善，房企融资重心向境内转移，居民中长贷保持温和增长，而短贷和美元债市场则出现下滑。行业整体呈现出“外冷内热”的态势。

主要观点

需求侧：居民中长贷温和增长，短贷持续下滑

• 2021年12月：居民中长贷单月新增3,558亿元，同比-19.0%，全年累计新增6.08万亿元，同比+2.2%。
• 居民短贷：2021年12月新增157亿元，同比-86.3%；全年累计新增1.84万亿元，同比-4.2%。
• 居民中长贷占比：全年累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为30.5%，略高于2020年全年水平。
• 政策支持：央行与银保监会于12月20日联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房企并购出险房企优质项目，缓解行业风险，保障购房者权益。

供给侧：境内融资环境改善，美元债市场持续遇冷

• 房企境内发债：2021年12月房企境内发债433亿元，环比+1.1%，同比-27.5%；净融资-155亿元。
• 房企美元债：12月发行23亿元，环比-61.2%，同比-84.8%；净融资-127亿元，市场持续遇冷。
• 集合信托：12月房地产集合信托成立金额233亿元，同比下降62.1%，占当月集合信托成立规模的19.4%。
• 融资结构：境内债类型中，公司债、中期票据、超短融、ABS占比最高，分别为36.1%、22.7%、13.8%、11.6%。

关键信息

政策动态

• 央行“两维护”定调：2021年9月24日，央行提出“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”。
• 降准释放资金：12月6日央行宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为有利。
• 中央政治局会议：强调房地产市场健康发展和良性循环，重申“房住不炒”并提出“因城施策”，部分区域购房限制措施可能逐步退出。

市场表现

• 房地产板块“开门红”：2022年开年，优质龙头房企股价上涨明显，如万科A（+8.96%）、万科企业（+11.08%）、中国海外发展（+19.99%）等。
• 投资建议：重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、金科股份、龙湖集团。

风险分析

• 外部风险：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦可能影响居民收入和信贷扩张。
• 内部风险：房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企信用风险上升，现金流管理能力差及负债结构不佳的房企债务违约风险加大。

数据图表说明

• 图1、图2：展示居民/企业部门新增人民币贷款单月和累计值。
• 图3、图4、图5、图6：详细展示居民部门新增短贷/长贷数据及同比变化。
• 图7、图8：显示房企境内债券单月及累计发行、到期和净融资情况。
• 图9：房企境内债按类型拆分（2015-2021年）。
• 图10、图11：展示房企海外债券单月及累计发行、到期和净融资情况。
• 图12：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额对比。
• 图13、图14：房地产集合信托单月及累计成立规模及同比增速。
• 图15、图16：房地产信托余额及同比、占比情况。
• 图17、图18：MarketiBoxx债券指数走势，显示中资美元地产债持续走弱。

结论

2021年房地产行业流动性逐步修复，政策支持下融资环境改善，优质房企表现突出。尽管美元债市场持续遇冷，但境内融资渠道有所拓宽，房企融资逐步向境内回归。未来随着降息预期增强和购房限制措施逐步退出，房地产市场有望实现更平稳的发展。