20220613-万联证券-房地产行业周观点_居民中长贷转正_政策放松持续_15页_1mb

居民中长贷转正，政策放松持续

核心内容

当前房地产行业在“稳增长”的宏观背景下，基本面持续驻底，但边际改善政策持续释放，市场预期后续仍有较多利好政策出台，房地产板块仍具投资价值。报告主要分析了房地产市场表现、政策动向、销售与土地市场情况、融资动态及重点公司公告，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

• 市场表现：上周房地产板块上涨0.17%，弱于沪深300指数的3.65%。2022年以来，房地产行业下跌8.24%，相对收益收窄。
• 板块分化：上周各细分板块表现分化，住宅开发板块小幅上涨，而商业地产、产业地产和物业管理板块均出现下跌。
• 政策动向：全国多地调整公积金贷款政策，包括下调首付比例、提高贷款额度、放宽提取条件等，部分城市放松限购政策，推动房地产市场活跃。
• 土地市场：百城住宅类土地供应与成交面积同比大幅下滑，但溢价率略有上升，显示市场底部企稳迹象。
• 融资情况：部分央企/国企房企成功发行公司债，融资环境有所改善，但行业整体融资仍面临压力。

关键信息

1. 市场回顾

• 上周房地产板块上涨0.17%，弱于沪深300指数。
• 2022年以来，房地产行业累计下跌8.24%，相对沪深300指数（下跌14.20%）表现较好，但相对收益持续收窄。
• A股和港股房地产板块个股表现分化，部分个股涨幅显著，也有部分个股跌幅较大。

2. 行业重点政策

• 国务院：发布“十四五”新型城镇化实施方案，推动城市健康发展与城乡融合。
• 多地调整公积金政策：
  • 珠海：放松限购政策，仅香洲区和横琴粤澳深度合作区实施限购。
  • 贵州、北京、云南、杭州、商丘、南充、泰安、成都、安庆、义乌、陕西、新疆：调整公积金贷款政策，包括下调首付比例、提高贷款额度等。
  • 多地提高租房提取额度：如南京、南昌、中山等地。
• 部分城市推出购房补贴：如沈阳、广州、成都等。

3. 销售与土地市场情况

• 销售表现：30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑49.25%，一线、二线、三线城市分别下滑52.58%、47.59%、50.28%。年初至今累计下滑41.6%，其中一线、二线、三线城市分别下滑40.2%、37.5%、49.6%。
• 土地市场：
  • 住宅类土地供应建面四周滚动同比下降41.3%，年初至今累计下降52.74%。
  • 住宅类土地成交建面四周滚动同比下滑75.6%，年初至今累计下降61.99%。
  • 百城住宅类土地溢价率为3.2%，环比上升0.2pct。
• 集中供地情况：
  • 上海完成今年第一批地块出让，国有资本企业拿地占比高，招商蛇口、中国铁建、厦门建发为主要拿地企业。
  • 22个城市均公布集中供地计划，部分城市已完成第二批供地，如福州、厦门、北京等。

4. 融资情况

• 境内融资：6月1-10日境内融资金额为334.27亿元，年初至今为-281.96亿元，融资压力仍然较大。
• 境外融资：6月1-10日境外净融资额为-73.89亿美元，年初至今为-281.96亿美元。
• 重点公司融资动态：
  • 招商蛇口、金融街已成功发行公司债，首开股份拟发行公司债，融资规模较大，主要用于偿还有息负债。

5. 重点公司公告

• 南山控股：为下属子公司提供17.5亿元担保。
• 世茂股份：为子公司提供5.9亿元担保。
• 阳光城：康田实业质押1500万股，累计质押股份占持股比例91.55%。
• 中南建设：补充质押400万股，累计质押股份占持股比例83.42%。
• 我爱我家：解除质押20110万股，为子公司提供39.33亿元担保。

投资建议

• 关注点：
  • 基本面表现较好的物业管理公司；
  • 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；
  • 拥有优质持有型物业或转型类企业，形成“开发类+”良性资金循环的房企。
• 投资评级：
  • 强于大市：房地产行业指数相对沪深300指数涨幅10%以上；
  • 同步大市：涨幅在10%至-10%之间；
  • 弱于大市：跌幅超过10%。

风险提示

• 政策力度不及预期；
• 行业基本面持续快速下行；
• 信用风险超预期。

行业投资评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

公司投资评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

基准指数

• 基准指数为沪深300指数。

风险提示

• 不同机构采用不同评级标准，本报告采用相对评级体系，仅作投资比重建议。
• 投资者应综合自身情况及完整报告信息进行决策，不可仅依赖投资评级。

免责条款

• 本报告仅供万联证券客户使用，未经许可不得用于其他用途。
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• 报告内容不构成买卖证券的建议，不承诺收益或分担损失。

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