深度报告-20220517-浙商证券-滨江集团-002244.SZ-滨江集团深度报告_深耕杭州基本盘稳健_逆势增储未来成长可期_19页_1mb

滨江集团（002244）深度报告总结

核心内容

滨江集团是一家成立于1992年，2008年在深圳上市的房地产开发企业，总部位于杭州，拥有建设部一级开发资质，是全国民营企业500强、中国房地产企业50强和长三角房地产领军企业。公司主要业务涵盖房地产开发、酒店经营及物业服务，其中房地产开发占营业收入的98%以上。

主要观点

• 财务稳健，融资优势明显：公司2021年营收和归母净利润均同比增长30%以上，预收房款覆盖2021年营收的2.5倍，为未来增长提供坚实保障。公司债务结构合理，融资成本低于行业平均水平，2021年综合融资成本降至4.9%，处于“绿档”优等生地位。
• 优质土储增厚，聚焦优势区域：公司持续深耕杭州及浙江省，2021年末杭州土储建面占比达55%，浙江省内占比92%。同时，公司积极拓展至粤港澳大湾区，2022年4月在杭州首批集中供地中以184亿元拿下11宗地块，拿地金额/销售金额达66%，逆势投资力度增强。
• 品牌力与产品力突出：公司通过产品迭代、工程管理、服务体系等多方面打造品牌，成为杭州及浙江市场中的佼佼者，项目销售均价和去化速度优于竞品。2021年公司合同销售金额达1691亿元，同比增长24%，完成率112.8%，位列克尔瑞全口径销售金额TOP30。

关键信息

财务表现

• 2021年：营收379.8亿元，同比增长32.8%；归母净利润30.3亿元，同比增长30.1%。
• 2022年预测：营收496.91亿元，同比增长30.85%；归母净利润34.97亿元，同比增长15.5%。
• 2023年预测：营收610.75亿元，同比增长22.91%；归母净利润38.69亿元，同比增长10.64%。
• 2024年预测：营收705.41亿元，同比增长15.5%；归母净利润42.15亿元，同比增长8.94%。

融资情况

• 公司融资成本处于行业较低水平，2021年综合融资成本为4.9%，低于头部房企平均水平。
• 2022年3月，公司发行的融资工具票面利率多低于4%，融资成本有望进一步下降。
• 货币资金和银行授信储备充足，2021年货币资金达211.4亿元，银行授信额度为832.4亿元。

土储布局

• 截至2021年末，公司土储总建面达1501万平，可售货值3000亿元，覆盖约2年销售需求。
• 2021年新增土储建面469.4万平方米，新增土储货值权益比例达56.6%，较2020年提升7个百分点。
• 2022年4月，公司在杭州首批集中供地中以184亿元拿下11宗地块，拿地金额/销售金额达66%。

品牌与产品力

• 公司建立“A+、A、B、C、D”五大产品类型和15个标准版本的产品体系，覆盖各层次消费者。
• 2021年公司合同销售金额排名克尔瑞全口径TOP22，销售均价和去化速度领先竞品。
• 项目中签率低，杭州主流项目平均中签率仅9.1%，且在市场下行期仍能实现高去化。

投资建议

• 首次覆盖给予“买入”评级，2022年目标价为10.11元，对应9倍PE估值。
• 预计2022-2024年归母净利润分别为35亿元、39亿元、42亿元，EPS分别为1.12元、1.24元、1.35元。

风险提示

• 政策放松效果不及预期：房地产政策放松可能不如预期，影响销售增长。
• 疫情反复影响需求修复：疫情可能导致房地产销售活动延后，影响公司业绩表现。

图表概览

• 图1：2015-2021年滨江集团营业收入及增长率。
• 图2：滨江集团营业收入拆分。
• 图3：2017-2021年滨江集团归母净利润及增长率。
• 图4：2017-2021年滨江集团毛利率及净利润率。
• 图5：2017-2021年滨江集团有息负债结构。
• 图6：2018-2021年滨江集团三道红线指标。
• 图7：2021年滨江集团融资结构。
• 图8：2017-2021年滨江集团综合融资成本。
• 图9：2021年重点房企融资成本横向对比。
• 图10：2017-2021年滨江集团期末货币资金。
• 图11：2017-2021年滨江集团银行授信额度。
• 图12：2017-2021年滨江集团人均销售额与员工人数。
• 图13：2017-2021年滨江集团销售管理费用率。
• 图14：滨江集团布局战略调整。
• 图15：2017-2021年滨江集团新增土储区域分布（按建筑面积）。
• 图16：2018-2021年滨江集团新增土储区域分布（按总价款）。
• 图17：2018-2022年前4月滨江集团拿地金额及同比。
• 图18：2018-2022年前4月滨江集团拿地强度。
• 图19：2015-2021年滨江集团合同销售额及增速。
• 图20：2015-2021年滨江集团克尔瑞全口径销售排名情况。
• 图21：2021年滨江集团在杭主流项目中签率。

表格概览

• 表1：2021年滨江集团直接融资情况。
• 表2：滨江集团标准化产品系列与代表项目。
• 表3：滨江集团四代精装修体系。
• 表4：杭州历年销售金额排名。
• 表5：滨江集团杭州部分项目二手房销售与周边竞品对比。
• 表6：滨江集团分项业务收入预测。
• 表7：滨江集团整体盈利预测。
• 表8：可比公司估值表。
• 表附录：三大报表预测值。