2017-长租公寓：从EQR透视美国长租公寓运营模式_38页-2mb

美国长租公寓运营模式深度分析：以EQR为例

核心内容

本报告围绕美国领先的公寓型REITs——Equity Residential（EQR），探讨其在融资、投资及运营方面的优势，旨在为中国长租公寓行业提供借鉴。

主要观点

• EQR公司简介：成立于1969年，1993年上市，是美国第一家公寓型REITs，市场份额始终领先，2016年物业数量减少至302个，分布于10个州和华盛顿地区，房间数共计7.75万间，排名第三。
• 融资优势：美国完善的REITs制度为EQR提供了高效的股权融资渠道，公司还采用债权融资作为补充，得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流和税收豁免政策，其债务成本处于低位。
• 投资策略：EQR经历了三个阶段的发展，第一阶段快速扩张，第二阶段放慢节奏，第三阶段聚焦核心市场，通过精准把握市场节奏进行低买高卖。
• 运营优势：EQR提供全流程高品质服务，降低空置率，提高租金溢价；通过规模化经营、信息化平台建设及精简人员配置，实现成本有效控制，NOI投资回报率显著高于美国十年期国债收益率。

关键信息

融资端

• REITs制度：1960年美国允许设立REITs，1991年允许权益型REITs上市流通，为EQR提供融资基础。
• 融资方式：包括股权融资（普通股、优先股、存托凭证等）和债权融资（无抵押票据、浮动利率票据等），融资渠道多元化。
• 融资成本：由于REITs税收豁免政策，债务成本低，2016年总负债89.9亿美元，其中税收豁免债务6.3亿美元，平均成本仅1.1%。

投资端

• 三阶段发展战略：
  • 第一阶段（1993-2000）：快速扩张，收购物业为主，租金收入增长1.9倍，运营成本增长1.6倍，营业净利润增长2倍。
  • 第二阶段（2001-2005）：放慢扩张，出售部分物业，单位收购成本上升，毛租金收益率下降。
  • 第三阶段（2006至今）：聚焦核心市场，剥离非核心物业，实现精准投资和退出，IRR显著提升。
• 核心市场选择：聚焦于波士顿、纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山和西雅图等高成长性市场，通过高入住率和租金水平获取高收益。

运营端

• 增值服务：提供从招租到入住后的全流程服务，提高出租率和租金溢价。
• 信息化平台：通过官网提供房源信息、WalkScore评分、户型选择等，提升客户体验，降低招租成本。
• 成本控制：运营成本相对平稳，租金稳定增长，NOI投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，吸引长期稳定资金。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期。
• 租赁人口及租金增长不及预期。
• 资产价格持续过快上涨。

相关研究

• 房地产行业：按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行。
• 房地产行业：7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地。

图表索引

• 图1：自持型重资产公寓企业的运营模式。
• 图2：EQR的运营及盈利模式。
• 图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量。
• 图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量。
• 图5：EQR收入结构（以租金收入为主）。
• 图6：EQR营业利润及同比。
• 图7：美国主要公寓REITS市值。
• 图8：EQR股价及标普500走势图。
• 图9：EQR平均投资回报率。
• 图10：EQR股利分红及股息率。
• 图11：EQR2016年股权结构。
• 图12：EQR三阶段发展战略概览。
• 图13：EQR三阶段物业分布图。
• 图14：EQR物业分布（1993年和2000年）。
• 图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况。
• 图16：EQR负债率和NYSE平均负债率。
• 图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况。
• 图18：税收豁免债务规模及成本一览。
• 图19：EQR发债成本较低。
• 图20：EQR融资高效且呈现多元化。
• 图21：EQR融资规模与运营房间数量。
• 图22：EQR租金营业成本及NOI情况。
• 图23：美国房屋自有率。
• 图24：90年代美国出租房屋入住率高位稳定。
• 图25：全美租金中位数及增长率。
• 图26：90年代美国房屋租售比稳定在15倍左右。
• 图27：EQR在第一阶段投资策略。
• 图28：EQR第一阶段运营房间数及增速。
• 图29：EQR在第一阶段以收购物业为主。
• 图30：EQR第一阶段毛租金收益率维持高位。
• 图31：EQR在第二阶段投资策略。
• 图32：美国出租房入住率在21世纪初持续下行。
• 图33：美国房屋租售比在21世纪初快速上涨。
• 图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定。
• 图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业。
• 图36：EQR在第二阶段毛租金收益率持续下行。
• 图37：美国公寓成交量。
• 图38：美国公寓交易单价。
• 图39：EQR在第三阶段投资策略。
• 图40：EQR战略核心市场失业率。
• 图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率。
• 图42：EQR战略核心市场平均租金水平。
• 图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降。
• 图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主。
• 图45：EQR在第三阶段毛租金收益率波动上行。
• 图46：EQR出售公寓均价。
• 图47：EQR售出项目平均IRR。
• 图48：EQR现有物业分布图（截至2016年）。
• 图49：EQR营业利润结构变化（按地区）。
• 图50：EQR各类型物业数量和占比变化。
• 图51：EQR各类型房间数量和占比变化。
• 图52：各类型物业月租金水平。
• 图53：美国各类型租房人数。
• 图54：EQR官方网站（城市选择）。
• 图55：EQR官方网站（区域选择）。
• 图56：EQR某项目的WalkScore评分。
• 图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息）。
• 图58：EQR的单位公寓平均费用支出。

表格索引

• 表1：美国REITs推行相关政策与事件。
• 表2：EQR股票发行列表（1993-2000年）。
• 表3：EQR债务发行列表（1993-2000年）。
• 表4：美国在持有环节对于REITS税收优惠政策。
• 表5：美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策。
• 表6：2014年以来EQR物业剥离情况一览。
• 表7：2016年EQR各区域物业经营数据。