2023-10-15-JLL-中国长租公寓市场白皮书_顺时聚势_向光谋远_44页_19mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场在2023年进入“快速成长期”，市场需求展现出抗周期性与韧性，主要由人口趋势、购房门槛、政策导向及租住观念变化所驱动。随着政策红利持续释放、租赁产品多样化及租住观念转变，长租公寓正成为住房租赁市场的新趋势，为青年白领及更多群体提供多样化的居住选择。

主要观点

• 市场进入新阶段：中国长租公寓市场已从“引入期”和“发展期”进入“快速成长期”，租赁需求与投资活跃度均显著提升。
• 租赁需求增长：疫情后租赁需求稳步回升，市场供应加速，主要城市租赁人口基数庞大，租赁市场潜力巨大。
• 投资市场成熟：投资机构对长租公寓的投资兴趣浓厚，资产流动性增强、租赁需求稳定、公募REITs拓宽退出渠道是投资的主要动因。
• 运营策略多元化：品牌运营商正从“重资产”向“轻资产”模式转变，同时加强自有渠道建设与B端客户拓展。
• 产品升级趋势：租客对高品质、高性价比房源的需求日益增长，推动运营商进入产品升级阶段。

关键信息

一、四大驱动力

1. 人口趋势：

   • 流动人口和青年人口向一、二线城市聚集。
   • 初婚初育年龄延后，家庭小型化趋势促进租赁需求扩大。
   • 一线城市租赁人口比例远高于全国平均水平。

2. 购房门槛：

   • 大城市房价收入比偏高，租房性价比凸显。
   • 租金支出明显低于房贷支出，使租房成为年轻人更经济的选择。

3. 政策导向：

   • 政府出台多项政策支持长租公寓发展，包括土地供给、税收优惠、金融支持等。
   • 保障性租赁住房纳入REITs试点，拓宽退出渠道，形成“融投管退”闭环。

4. 租住观念：

   • 年轻一代更注重生活质量与灵活性，倾向于“职住平衡”。
   • 租金与通勤时间的权衡中，年轻人更愿意为短通勤支付高房租。

二、租赁需求新趋势

• 租户年轻化：20-35岁租客占比高，单间及一房一厅户型更受欢迎。
• 客群多元化：职场人员为主，高校学生及自由职业者租赁需求增长。
• 核心诉求：区位地段、交通便捷度、租金及产品品质是租户首要关注因素。
• 租期灵活化：租户更偏好灵活租期，部分项目平均租期缩短至6-12个月。
• B端客户开发：企业租户比例提升，有助于提高出租率并降低获客成本。

三、热点城市市场表现

上海

• 政策支持：降低房产税率、专项财金补贴、水电气执行民用价格等。
• 市场概况：截至2023年6月，品牌长租公寓存量约15.7万套，平均入住率89%。
• 未来供应：预计2023年下半年至2025年新增约21万套，其中15.9万套来自R4用地，其余来自存量改造和城中村。

北京

• 政策支持：降低增值税税率、放宽公积金提取条件、简化申请流程等。
• 市场概况：截至2023年6月，品牌长租公寓存量约5.4万套，平均入住率93%。
• 未来供应：预计新增约40万套保障性租赁住房，主要集中在宝安、光明等区，同时存量物业改造将提供约3万套房源。

深圳

• 政策支持：出台保租房认定办法、REITs试点、租金提取额度提升等。
• 市场概况：截至2023年6月，市场化长租公寓存量约21.2万套，平均入住率96%。
• 未来供应：预计新增约12万套保租房，以及来自商品房自持、存量改造和城中村的房源。

四、投资模式及趋势

• 投资动因：

  • 强劲的租赁需求基本面。
  • 稳定的投资收益。
  • 资产流动性增强。
  • 公募REITs拓宽退出渠道。

• 投资模式：

  • 重资产拓展：占主导地位，多数投资机构选择收购存量资产。
  • 投资运营平台：新兴模式，部分投资机构选择与开发商和运营商合作。
  • 租赁资产运营：部分投资机构选择租赁运营模式，以降低风险和成本。

• 投资细分市场：

  • 中高端长租公寓仍是投资机构首选。
  • 大众化长租公寓关注度显著提升。
  • 蓝领公寓及企业宿舍成为新兴细分市场。

• 投资方式：

  • 联合投资：成为主流，内资机构及国央企更受青睐。
  • 独立投资：仍有53%投资机构选择独立投资，注重财务回报与风险控制。

• 投资策略：

  • 增值型和机会型：投资回报率预期在12%-18%之间。
  • 核心型和核心增益型：投资回报率预期在4.5%-5.5%之间。
  • 困境资产投资：部分投资机构关注法拍或重组物业，但需注意交易成本与风险。

结论

中国长租公寓市场正迈向成熟与多元化，政策支持、市场需求增长及投资机构的加入共同推动其快速发展。未来，市场将更加注重产品品质、服务体验及资产运营能力，进一步拓展B端客户和蓝领市场，实现“投融建管退”全生命周期闭环。随着公募REITs的推广和政策的持续优化，长租公寓将成为中国房地产市场的重要组成部分。