JLL-2018年4季度中国长租公寓市场白皮书-2018.12-32页-9mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场正处于快速发展阶段，其体量虽目前仍有限，但未来供应有望加速入市，产品品质也将进一步提升。该市场主要由机构化运作的集中式长租公寓构成，区别于传统的散租市场，集中式长租公寓强调标准化运营、租期保障和设施共享，是未来租赁市场发展的重点方向。

主要观点

• 人口结构变化：中国千禧一代（约4亿人）是租赁市场的主要驱动力，其高流动性及对租房的包容性为市场发展提供了广阔前景。
• 购房门槛升高：高房价和限购政策使得年轻人更倾向于租房，从而延长了租赁需求期。
• 政策支持：政府通过土地供给、金融支持、税收优惠等政策推动长租公寓市场发展，为市场提供了制度保障。
• 资本助力：风险资本、主权基金及养老基金等正加速进入长租公寓领域，推动市场机构化。
• 市场发展阶段：中国长租公寓市场已从“引入期”进入“发展期”末端，即将迈入“快速成长期”。

关键信息

市场现状

• 中国长租公寓市场尚不成熟，主要以C2C模式为主，但正向B2C模式转变。
• 截至2018年上半年，六个主要城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）已开业长租公寓总存量约为13.5万套。
• 未来五年，预计至2022年底，六个城市将新增约75.6万套长租公寓供应。

市场驱动力

• 人口结构变化：年轻人口集中、租房需求增加。
• 购房门槛：高房价和限购政策推动更多人选择租房。
• 政策支持：土地供给、金融支持和税收优惠是主要政策手段。
• 资本助力：风险资本、主权基金和养老基金等投资机构进入市场。
• 市场透明度：提升市场透明度和建立信用体系有助于市场健康发展。

市场趋势

• 产品力提升：未来长租公寓将更加注重户型设计、装修品质和软性服务。
• 租客权利保障：租售同权、租期保障和税收优惠是推动市场成熟的关键。
• 资产可得性：未来租赁住宅用地供应增加，将改善资产获取难度。
• 金融与税收机制：完善REITs机制和税收优惠将促进市场规模化发展。
• 市场透明度：建立信用体系和租赁平台将提升市场透明度。

城市分析

市场主体与发展趋势

• 开发商：在土地获取和存量改造方面具有优势，未来将更多采用开发运营一体化模式。
• 地方国企：主导租赁住宅用地开发，未来将推动REITs发行，提高资产流动性。
• 投资机构：通过资产证券化和REITs机制提高市场透明度和流动性，未来将更多关注长租公寓投资。
• 品牌运营商：通过产品创新和运营优化提升市场竞争力，注重精细化管理和社区氛围建设。

未来展望

• 市场成熟要素：宏观基本面、租客权利保障、资产可得性、金融与税收机制、市场透明度是推动长租公寓市场迈向成熟的关键因素。
• 投资前景：长租公寓作为另类资产，具备长期稳定的租金回报、高投资回报率和良好的资产流动性，未来发展前景广阔。
• 政策建议：需进一步完善租售同权、推动REITs机制、优化税收政策、加快租赁用地供应和加强信用体系建设，以促进市场健康发展。

附：仲量联行联系方式