房地产行业：物业服务行业2020年下半年投资策略，复盘五年发展历程，展望五大发展趋势-20200613-光大证券-31页_1mb

物业服务行业2020年下半年投资策略总结

核心内容概述

物业服务行业在2020年下半年迎来了价值深度挖掘的阶段，疫情后行业迎来五大发展趋势，包括疫情防控常态化、社区消费场景建设、科技赋能、城市服务拓展以及行业集中度提升。这些趋势共同推动了行业向更高质量、更广领域发展，同时为投资提供了新的方向和机会。

主要观点

1. 行业发展阶段
   行业发展可分为四个阶段：

   • 第一阶段（2014.7-2017.5）：价值潜伏期，仅有少数企业上市。
   • 第二阶段（2017.5-2018.10）：价值逐步发现，板块整体涨幅显著。
   • 第三阶段（2018.10-2020.3）：价值受到市场高度关注，大量企业上市。
   • 第四阶段（2020.3-至今）：疫情后价值深度挖掘，行业集中度加速提升。

2. 五大边际趋势

   • 疫情防控常态化，短期职能长期化：物业企业的防疫职能逐渐成为长期服务内容，提升了企业的组织与资源整合能力。
   • 社区消费场景建设：物业企业积极拓展社区消费型业务，通过“物业管家”模式成为KOC，具备渠道与成本优势。
   • 科技赋能提升管理效率：科技在疫情防控中发挥重要作用，推动企业向“前台”和“中台”科技发展。
   • 切入城市服务：政府推动城市服务市场化，物业企业借此拓展业务边界，成为城市“大管家”。
   • 行业集中度提升，并购整合加剧：疫情考验下，中小物业企业生存压力加大，推动行业整合。

关键信息

• 投资建议：关注五条主线，包括龙头个股（碧桂园服务、雅生活服务）、二线高成长标的（新城悦服务、永升生活服务）、品质服务商（绿城服务）、物管央企（招商积余、中海物业、保利物业）以及估值较低的“五条小龙”（时代邻里）。
• 风险提示：包括人工成本上升、增值服务拓展不确定性、对关联房企依赖性、外包质量控制风险等。
• 估值情况：2020年5月物管板块加权PE(TTM)达到50倍，估值显著提升。
• 并购趋势：2020年至今，多家物业企业完成并购，行业集中度加速提升。

详细趋势分析

1. 疫情防控常态化，短期职能长期化

• 疫情常态化促使物业企业在社区管理中的角色深化，防疫职能成为长期服务内容。
• 政府将物业管理纳入社区治理体系，推动物业在城市基层治理中的重要性提升。
• 物业企业通过组织能力与资源整合能力提升，成为社区服务的重要力量。

2. 社区消费场景建设

• 社区消费业务分为三类：资源运营、居家运营、财产运营。
• 业主增值服务收入占比提升，部分企业如绿城服务ARPU从2015年的335元/户增长至2019年的901元/户，年复合增长率28.1%。
• 物业管家通过私域流量带货，具备渠道成本优势，商品折扣率高达70%-80%。

3. 科技赋能提升管理效率

• 科技应用在疫情期间显著提升，如智能监控、门禁系统、在线报修等。
• 企业科技投入分为“前台”和“中台”：前台科技有助于短期增收，中台科技则有助于长期竞争力提升。
• 多家物业企业已启动内部管理信息化建设，如碧桂园服务升级ERP与CRM系统，永升生活服务建立大数据共享平台等。

4. 切入城市服务，提升行业发展空间

• 政府推动城市服务市场化，物业企业拓展至环卫、绿化、交通协管等领域。
• 万科物业、龙湖物业、碧桂园服务等已成功进入城市服务领域，如万科物业负责横琴新区的城市管理。
• 疫情后，城市服务项目加速落地，如坪山区、三亚崖州湾科技城等。

5. 行业集中度加速提升，并购整合加剧

• 疫情对中小企业带来考验，部分企业因表现不佳被政府批评，加速淘汰。
• 房企收并购带动物管行业集中度提升，如奥园健康收购乐生活物业，世茂服务收购福晟物业。
• 多家物业企业进行市场融资，为并购储备资金，预计下半年并购案例将增多。

投资建议

• 龙头个股：推荐碧桂园服务、雅生活服务，因其综合能力强、估值合理。
• 二线成长标的：推荐新城悦服务、永升生活服务，具备高成长弹性。
• 品质服务商：推荐绿城服务，其增值服务壁垒深厚。
• 物管央企：推荐招商积余、中海物业、保利物业，运营效率有望提升。
• 估值较低的“五条小龙”：推荐时代邻里，关注建业新生活、佳兆业美好、宝龙商业、奥园健康。

重点企业分析

风险分析

• 人工成本上行风险：行业劳动密集特性使其面临人工成本上升压力。
• 增值服务拓展的不确定风险：部分企业可能因市场变化或管理不善而影响增值服务表现。
• 对关联房企的依赖风险：部分物业企业受地产公司影响较大，存在依赖风险。
• 外包占比提升下的质量控制风险：外包服务可能影响服务质量和业主满意度。

行业发展趋势

• 科技赋能：科技成为提升管理效率与应对人工成本压力的重要手段。
• 城市服务：物业企业拓展至城市公共空间管理，成为城市“大管家”。
• 社区消费：物业企业通过“私域流量”挖掘社区消费潜力，提升增值服务收入。
• 行业集中度提升：疫情推动行业整合，中小企业面临更大挑战。
• 资本助力：资本市场认可物业行业价值，推动企业并购与扩张。

结论

物业服务行业在疫情后迎来价值深度挖掘，五大趋势推动行业向更高质量、更广领域发展。投资应关注龙头、成长、品质、央企及估值较低的“五条小龙”企业。同时，需警惕人工成本、增值服务、关联房企依赖及外包质量等风险。