物业服务行业深度报告：峥嵘初现-20181121-光大证券-35页-2mb

峥嵘初现：物业服务行业深度报告总结

核心内容概览

本报告分析了中国物业服务行业的竞争环境、头部企业的优势、成长路径及投资建议，指出行业处于高速发展阶段，具备长期增长潜力。政策导向和市场化进程加速，推动行业集中度提升，龙头企业开始显现。同时，增值服务作为未来增长的关键要素，将逐步取代基础服务成为驱动行业发展的核心。

主要观点

1. 行业增长前景乐观

   • 城镇化与服务消费意识提升为行业提供增长支撑。
   • 预计到2020年，全国物业管理面积将达到243亿平方米，基础服务收入突破1万亿元。
   • 行业集中度持续提升，百强企业市场份额从2012年的13.0%提升至2017年的32.4%。

2. 头部企业具备五类竞争优势

   • 母集团平台实力
   • 品牌力
   • 项目运营体系
   • 中层管理团队
   • 资金优势
   • 这些优势具有一定的不可复制性，形成行业领先企业的核心竞争力。

3. 头部企业成长路径

   • 基地市场精耕：提升现有市场的渗透率，利用母集团资源巩固市场地位。
   • 地域多元化发展：布局空白市场，拓展业务范围。
   • 多业态发展：实现住宅与非住宅业务的均衡发展，提升综合盈利能力。
   • 增值服务布局：通过社区流量资源，拓展高附加值业务，如O2O平台、社区零售、金融、教育等。

4. 行业投资建议

   • 推荐关注绿城服务（2869.HK）与碧桂园服务（6098.HK），分别代表多元业态发展和基础服务扩张模式。
   • 建议积极关注估值较低的雅生活服务与彩生活。

关键信息

行业规模与增长

• 2017年全国物业管理面积约为195亿平方米，预计到2020年将达243亿平方米。
• 基础服务收入预计2020年突破1.24万亿元。
• 2014-2017年百强企业管理面积复合年增长率达25.3%，储备面积增长显著。

增值服务潜力

• 增值服务收入占比逐步上升，部分企业如绿城服务在2017年实现每平方米6.53元的增值服务收入。
• 增值服务模式将逐步成为行业增长的重要引擎。

政策环境

• 政策导向明确，取消资质认定推动行业市场化，降低政策风险。
• 社保证管改革短期增加成本压力，但长期促进行业规范化发展。

头部企业表现

• 绿城服务：业务呈现多极增长格局，增值服务未来可期。
• 碧桂园服务：管理规模扩张迅速，项目盈利能力保持高位。
• 雅生活服务与彩生活：估值较低，值得关注。

风险提示

1. 外延整合进程不及预期
2. 人工成本上涨过快
3. 房地产销售市场遇冷

估值与业绩预测

行业发展趋势

• 集中度提升：行业整合加速，百强企业市场份额持续增长。
• 资本化趋势：轻资产扩张模式提升资本回报率和现金转化率。
• 增值服务崛起：随着社区流量资源的释放，增值服务将成为行业增长新引擎。
• 智能化与信息化：头部企业通过智能化建设与APP平台提升服务效率与质量。

附录：图表与数据

• 图1-图4：展示物管行业规模、城镇化趋势、服务消费增长及房地产开发数据。
• 图6-图10：反映行业集中度、ROIC、净利润现金含量、服务满意度等关键指标。
• 图11-图25：展示房地产市场集中度、百强企业城市拓展及人员配置情况。
• 图26-图28：反映企业APP使用情况、增值服务收入及生活服务市场规模。

投资聚焦

• 行业具备万亿市场规模，增速较快，政策风险较低。
• 头部企业通过整合、创新与扩张，形成明显竞争优势。
• 增值服务将成为未来行业盈利关键，推动企业价值提升。

分析师信息

• 周翔（SAC编号：S0930518080002）
• 秦波（SAC编号：S0930514060003）
• 联系方式：周翔 021-52523853 / zhouxiang@ebscn.com；秦波 021-52523839 / qinbo@ebscn.com