20181121-光大证券-物业服务行业深度报告_峥嵘初现_35页_2mb

峥嵘初现：物业服务行业深度报告总结

核心内容

物业服务行业正处于高速发展阶段，具备长期增长潜力。行业竞争环境优渥，政策风险和周期风险较低，未来集中度将持续提升。头部企业凭借五大核心竞争力（母集团平台实力、品牌力、项目运营体系、中层管理团队及资金优势）在行业整合和发展的过程中占据主导地位。行业未来增长将由基础服务板块主导，而中远期则将依赖增值服务创造新增长点。

主要观点

1. 行业规模

   • 2017年底全国物业管理面积约为195亿平米，预计到2020年将达到243亿平米。
   • 基础服务收入规模有望突破1万亿元。
   • 行业仍处于高度零散格局，但市场化与资本化趋势明显，推动市场集中度快速提升。

2. 政策环境

   • 政策导向逐步市场化，取消物业企业资质认定，行业由政府监管向行业自律转变。
   • 社保证管改革短期内增加人工成本压力，但长期有助于规范行业，提升头部企业市场份额。

3. 竞争要素

   • 头部企业具备母集团平台实力、品牌力、项目运营体系、中层管理团队及资金优势。
   • 这些要素具有一定的不可复制性，形成竞争壁垒。

4. 增长路径

   • 基地市场精耕：提高现有市场渗透率，巩固区域优势。
   • 地域多元化发展：布局空白市场，拓展区域覆盖面。
   • 多业态发展：住宅与非住宅业务均衡发展，提升业务多样性。
   • 增值服务布局：利用社区流量资源，开发高附加值服务，如零售、金融、养老等。

关键信息

• 行业预测

  • 2020年物业管理面积预计达到243亿平米，基础服务收入规模突破1万亿元。
  • 增值服务将成为未来关键增长点。

• 头部企业优势

  • 绿城服务（2869.HK）：业务呈现多极增长，尤其在增值服务方面表现突出。
  • 碧桂园服务（6098.HK）：管理规模扩张迅速，项目盈利能力维持高位。
  • 雅生活服务和彩生活：估值处于低位，值得关注。

• 投资建议

  • 维持行业“买入”评级。
  • 首推绿城服务和碧桂园服务，分别代表多元业态发展和基础服务扩张的典型。

• 财务表现

  • 2018年股价分别为：绿城服务6.07港元，碧桂园服务11.36港元。
  • 2018年EPS预测为：绿城服务0.18港元，碧桂园服务0.35港元。
  • PE预测为：绿城服务29倍，碧桂园服务28倍。

风险提示

• 外延进程不及预期
• 人工成本上涨过快
• 地产销售市场遇冷

行业发展趋势

• 资本化与市场化并行：行业对资本的吸引力强，头部企业通过轻资产扩张和外延整合快速成长。
• 智能化与信息化：头部企业加大智能化投入，提升运营效率，为增值服务奠定基础。
• 品牌与服务品质：品牌力和客户满意度是行业议价能力和市场拓展的关键。
• 人力成本管理：外包和中层管理培训体系是应对人工成本上涨的重要手段。

企业竞争力比较

增值服务潜力

• 增值服务具备高盈利性，依托社区流量优势，引入高附加值服务内容，如零售、金融、养老等。
• 2017年，绿城服务单位面积业主增值服务收入达6.53元，CAGR为45%。
• 头部企业通过APP、O2O平台等方式提升服务丰富度和用户粘性。

头部企业成长路径

1. 基地市场精耕：通过深耕现有市场，提高渗透率，巩固区域优势。
2. 地域多元化发展：拓展空白市场，实现全国布局。
3. 多业态发展：住宅与非住宅业务均衡发展，增强业务多样性。
4. 增值服务布局：开发社区流量变现模式，如零售、金融、养老等，培育新增长极。

资源整合与资金运用

• 头部企业通过并购扩张，如雅生活服务将65%募资用于收购，绿城服务49%用于收购。
• 增值服务和社区经济成为并购重点方向，提升企业综合服务能力。
• 通过资金优势和管理能力，企业具备较强的外延整合能力。

结论

物业服务行业具备良好的增长前景，政策环境友好，集中度提升趋势明显。头部企业凭借五大核心竞争力，成为行业整合的主导力量。绿城服务和碧桂园服务作为行业代表，分别在多元业态发展和基础服务扩张方面表现突出。未来随着增值服务的壮大，行业将迎来新的增长机遇。