20180109-天风证券-物业服务行业深度_万亿蓝海待掘金_跑马圈地正当时__40页_2mb

中小市值：物业服务行业深度分析总结

核心内容概述

物业服务行业正处于快速发展的阶段，市场规模稳步增长，预计2023年将达到接近万亿元的市场空间。随着城镇化率的提升和人均可支配收入的增长，业主对物业管理的需求日益增长，从基础物业服务向非住宅物业扩展，如医院、商业、办公等，这些领域具有更高的专业要求和盈利潜力。

主要观点

• 行业规模增长：2008年至2014年，管理面积、企业数量和从业人员均保持稳定增长，2014年管理面积达到164.5亿平方米，年均增速约1.6%。
• 政策法规推动：2003年《物业管理条例》的出台为行业发展奠定了法律基础，2014年放开非保障性住房物业服务收费，实行市场调节价。
• 行业增长驱动力：城镇化进程、居民收入增加、商品房竣工面积增长以及非住宅物业的兴起是行业增长的关键因素。
• 行业集中度提升：百强企业完成全国布局，重点转向区域深耕，TOP10企业增长迅速，强者恒强趋势明显。
• 非住宅物业潜力：非住宅物业因高标准、高盈利性，成为未来发展的重点，如医院、商业、办公物业等，具有更高的服务要求和市场价值。
• 商业模式分化：物业服务企业通过差异化服务策略，如绿色科技、智能化、互联网+等，提升竞争力。
• 并购成为扩张手段：百强企业通过并购快速扩大管理规模，提升市场占有率，但并购过程存在文化冲突和整合难度。

关键信息

• 市场空间：2020年行业总市场规模预计超过8000亿元，其中住宅物业仍将占据主导地位。
• 服务业态：除了传统住宅物业，非住宅物业如商业、办公、医院、学校、产业园区等也在快速发展。
• 收费模式：包干制和酬金制两种模式并存，包干制毛利率较低，酬金制毛利率为100%。
• 物业背景：主要分为地产商子公司、独立第三方、房管所转型和自治型，其中地产商子公司占比最高，超过80%。
• 重点标的：A股、港股及新三板的物业服务企业中，南都物业、美的物业、第一物业、星河商置、嘉宝股份、浦江中国等被重点推荐。

行业发展趋势

• 区域深耕：百强企业从一线城市向二线城市和三四线城市拓展，重点布局城市群核心及周边热点区域。
• 多元化发展：企业通过发展非住宅物业和增值服务，如餐饮、会务、消防等，提升盈利能力。
• 智能化与专业化：物业服务企业逐步引入智能化技术，提升管理效率和服务质量，尤其在非住宅物业中更为突出。
• 品牌化与规模化：品牌发展商和大型物业公司更易进入非住宅物业市场，实现规模扩张和品牌提升。
• 公众物业兴起：公众物业如文化场馆、体育场馆、轨道交通站点等，因公众性、开放性和安全性等特点，对服务标准和企业资质要求更高。

风险提示

• 房地产行业大幅下行可能影响物业行业增长。
• 物业新业务拓展不达预期可能影响企业盈利能力和市场竞争力。

估值与投资建议

• 估值指标：根据市盈率，港股可选标的目前在20-40倍之间，A股和新三板企业则具有不同的盈利和成长性表现。
• 重点标的推荐：
  • A股：南都物业（独立第三方品牌物业）
  • 新三板：开元物业（多业态管理模式）、星河商置（商管稀缺标的）、第一物业（绿色科技引导高品质住宅物业）、美的物业（特色智能化多业态管理）、嘉宝股份（大地产集团下的高增长型物业）
  • 港股：浦江中国（专注公众物业管理）

未来展望

随着消费升级和“互联网+”的推进，物业服务行业将向更高端、更专业、更智能化方向发展，特别是在医院、商业、办公等非住宅领域，企业将通过提升服务质量和拓展业务模式，抢占市场份额，实现可持续发展。