房地产行业2018年投资策略：市场持续回落调整，城市分化格局延续-20171211-信达证券-19页-1mb

报告摘要

房地产行业2018年投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业将面临持续回落调整，城市分化格局将进一步延续。政策面依然偏紧，热点城市监管趋于常态化，房地产销售和投资增速放缓，库存压力短期内缓解，但中长期仍存。分析师崔娟基于市场和政策趋势，对房地产行业进行深入分析，并下调行业评级至“中性”。

主要观点

政策面偏紧：2017年3月以来，热点城市持续出台调控政策，提高限购门槛和首付比例。中央政治局工作会议强调稳定房地产市场，政策连续性和稳定性将成为主基调。未来三到五年，房地产政策周期变化将减弱，热点城市监管趋于常态化。
市场持续调整：2017年1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，较2016年1-4月高点下滑28.3个百分点，调整持续17个月。10月单月销售面积同比下降5.98%，为2015年3月以来最低值。预计2018年商品房销售将维持调整态势。
价格持续下滑：主要城市商品住宅价格增速持续下滑，一线城市回调明显。2017年10月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长5.7%，自2016年12月以来已连续下滑10个月。一线城市价格同比增速下滑近33个百分点，二线城市下滑14.2个百分点。
库存压力：商品房销售面积/新开工面积明显回升，但施工面积/销售面积比值仍处于高位，表明中长期库存压力依然存在。分业态来看，住宅销售回落幅度大于办公楼和商业营业用房，但办公楼和商业营业用房施工面积下滑更明显。
投资持续低迷：房地产开发投资增速放缓，2017年1-10月累计完成额同比增长7.8%，新开工面积同比增长5.6%。预计2018年房地产开发投资将继续低迷。
土地市场分化：主要城市土地成交保持增长，三线城市在土地成交均价和总价增速上领先。三线城市去库存仍在进行，政策相对宽松有利于土地市场稳健增长。
企业盈利与负债：A股房地产企业营业收入和净利润增速有所回落，但销售毛利率小幅回升。总体负债率继续攀升，短债压力略有降低，预收账款稳健增长，为未来业绩释放提供保障。
投资建议：建议关注业绩增长较明确、增长模式受住宅销售影响较小的房地产企业，如万科A、保利地产、华夏幸福和世联行等。