物业管理行业2023年财报综述：增速继续放缓，延续分化趋势-240507-申万宏源-21页_1mb

物业管理行业2023年财报综述及投资分析

核心内容

2023年物业管理行业整体表现呈现增速放缓、业绩下滑的趋势，但行业结构分化依然明显，优质企业仍表现出较强的增长能力。随着房地产行业持续下行，物业管理行业面临多重压力，但其长期发展潜力依然受到看好。

主要观点

行业整体表现

• 营收增长放缓：2023年物业管理板块整体主营业务收入同比增长 $+7.4%$，较上一年下降1.0pct。
• 净利润下降：2023年物业管理板块整体归母净利润同比下降 $-13.3%$，较上一年提升47.7pct。
• 行业分化明显：一线物企营收、净利润增速优于二线物企，体现出强者恒强的趋势。
• 估值优势显著：目前物管板块平均2024PE仅13X，估值具备吸引力。

业务结构分析

• 基础物业占比最高：物业管理服务占总收入的 $69%$，非业主增值服务占 $10%$，业主增值服务占 $15%$。
• 业务增速分化：物业管理服务平均增速 $+14%$，非业主增值服务平均增速 $-16%$，业主增值服务平均增速 $+10%$。
• 在管与合同面积增长：2023年14家主流物企在管面积平均同比 $+13.7%$，合同面积平均同比 $+5.7%$，合同/在管面积比为1.4倍。

关键信息

财务指标变化

业务占比变化

应收账款与商誉减值

• 应收账款余额：2023年均值为32.9亿元，同比 $+10.5%$。
• 应收账款减值：均值为6.7亿元，同比 $+80%$，减值比例达 $20.5%$，较上一年 $+4.6%$。
• 商誉及无形资产摊销比例：平均值为 $5.7%$，较上一年 $+0.8%$。

投资分析意见

• 评级维持“看好”：我们认为物业管理行业具备准公共服务、消费、资产管理三大属性，形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面。
• 推荐企业：华润万象、保利物业、中海物业、万物云。
• 建议关注：招商积余。

风险提示

1. 地产下行超预期：可能进一步压制物管行业成长性。
2. 人工成本上行：对毛利率形成压力。
3. 增值服务探索不及预期：可能影响行业盈利模式转型。

有别于大众的认识

• 长期成长空间：随着城镇化率提升和人均居住面积增加，物业管理行业仍有较大成长空间。
• 加速整合趋势：行业正进入加速整合阶段，预计后续将呈现总量平稳、结构分化趋势。
• 优质企业受益：优质物企有望更加受益集中度提升，成长空间更大。

估值情况（表1）

结论

物业管理行业在2023年整体呈现增速放缓、业绩下滑的态势，但优质企业仍保持增长优势。行业结构分化趋势明显，预计未来将加速整合。目前物管板块估值较低，具备投资吸引力。我们维持“看好”评级，推荐华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注招商积余。