物管行业系列报告之一：机构物业成长空间广阔-20200306-兴业证券-17页_1mb

房地产开发行业总结

核心内容

本报告聚焦于机构物业市场的发展潜力，指出其作为房地产开发行业的重要分支，具有巨大的市场空间和增长前景。机构物业包括政府机关、学校、医院、商业写字楼、办公、产业园区等业态，目前整体渗透率较低，未来增长空间广阔。报告重点分析了A股上市的三家机构物业公司：招商积余、南都物业、新大正，并推荐招商积余为行业龙头。

主要观点

1. 市场空间大，渗透率提升是大趋势

• 存量市场巨大：全国机构物业存量面积约260亿平方米，估算市场空间达1.21万亿元。
• 渗透率低：2018年机构物业渗透率仅为13%，尚处于成长初期，未来有望显著提升。
• 综合增值服务潜力大：通过综合增值服务，机构物业可帮助业主集中精力于核心业务，降低运营成本与风险，提升企业战略目标。

2. 业态丰富，细分赛道发展空间广阔

• 商业写字楼：国内物业公司凭借母公司附能、低成本运营及快速学习能力，逐步替代外资品牌。
• 产业园区：专业外包服务成为趋势，降费提效空间显著，头部物业公司将重点布局。
• 公共物业：助力物管企业转型为“综合服务提供商”，政府与企业合作模式将广泛应用。

3. 国内A股机构物业公司具备成长潜力

• 招商积余：央企物管旗舰，整合招商物业与中航物业后在管面积达1.49亿平方米，机构物管营收占比约70%，近两年复合增速约22%。
• 南都物业：商办物业为特色，服务企业包括银泰、阿里巴巴等，2019H1在管面积6001.59万平方米，机构物业营收占比约50%，增速约23%。
• 新大正：以公共物业和学校物业为核心，2019年在管面积5838万平方米，机构物业营收占比达87%，近两年复合增速约22%。

关键信息

市场空间测算

投资建议

• 推荐招商积余：作为央企物管旗舰，招商积余具备较强的资源整合能力，未来有望通过剥离房地产业务，聚焦机构物业，提升盈利能力。
• 行业趋势：机构物业渗透率提升、业态多样化、专业外包服务兴起，均有利于行业增长。

风险提示

• 人工成本上升过快：可能影响企业盈利能力，需关注成本控制能力。

重点公司分析

招商积余

• 定位：央企物管旗舰，整合招商物业与中航物业。
• 在管面积：14926万平方米，机构物业营收占比约70%。
• 增速：近两年复合增速约22%。
• 优势：具备较强品牌影响力与资源整合能力，但盈利仍有优化空间。

南都物业

• 定位：第三方物业管理企业，商办物业为特色。
• 在管面积：6001.59万平方米，机构物业营收占比约50%。
• 增速：近两年复合增速约23%。
• 优势：业务覆盖广泛，盈利稳定，但人工成本与人均在管面积仍有提升空间。

新大正

• 定位：机构物业新秀，起步西南，快速扩张。
• 在管面积：5838万平方米，机构物业营收占比约87%。
• 增速：近两年复合增速约22%。
• 优势：在公共物业、学校物业领域表现突出，盈利稳定，但需进一步提升人均在管面积与创收能力。

总结

机构物业作为房地产开发行业的重要组成部分，其市场空间巨大，渗透率提升是未来发展的主要驱动力。随着政府、企业对物业服务质量与效率的要求提高，机构物业的综合增值服务模式将逐渐普及，推动行业向高端化、专业化发展。目前A股上市的三家机构物业公司均具备一定成长性，其中招商积余作为行业龙头，未来发展潜力最大，建议持续关注。然而，人工成本上升过快是行业面临的主要风险，需关注企业成本控制能力。