20210613-兴业证券-物业管理行业周报_股权激励陆续兑现_强执行力可持续_8页_1mb

股权激励与行业发展趋势分析总结

核心内容概述

本报告分析了2021年6月物管行业的市场表现、股权激励实施情况、港股通持仓动态以及行业估值水平，同时涵盖了近期公司公告和行业动态。报告指出，物管行业正处于高速扩张和整合阶段，具备高成长性和高确定性，龙头公司有望持续享受估值溢价。

主要观点

• 行业前景乐观：物业管理行业具有稳定的现金流和高增长潜力，未来3-5年将是行业规模红利期，整合和分化将加速。
• 高成长与高确定性并存：行业属性决定了其估值下限，而管理能力和业绩增长潜力则决定了估值上限。
• 股权激励提升执行力：物管公司普遍采用股权激励措施以增强团队积极性和人才稳定性，激励制度力度大、覆盖面广的公司更具竞争力。
• 港股通持续增持优质物管公司：港股通对物管板块表现出持续关注，增持集中在头部及成长性较强的公司。
• 行业首选与推荐公司：报告推荐关注永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务，同时建议关注华润万象生活、保利物业、时代邻里。

关键信息

1. 本周行情表现

• 恒生物管指数：上涨1.9%
• 个股表现：
  • 金融街物业：+16.7%
  • 奥园健康：+16.5%
  • 建业新生活：+14.7%

2. YTD（截至2021年6月11日）涨幅前三

• 滨江服务：+149%
• 中海物业：+101%
• 佳兆业美好：+75%

3. 股权激励实施情况

• 碧桂园服务：2020年9月28日采纳购股权计划，本周共配发新股223.9万股。
• 融创服务：6月11日正式采纳股份奖励计划，通过融享以信托方式持有14.89%的股份用于激励。
• 其他公司激励制度：
  • 永升生活服务：设立管理层持股平台，持股10.28%
  • 宝龙商业：设立管理层持股平台，持股6.99%
  • 金科服务：管理层持股平台持股8.17%
  • 雅生活服务：设立共青城投资持股6%
  • 华润万象生活：员工持股计划，IPO时员工自行优先认购
  • 新城悦服务：购股权计划，不超过8000万股
  • 绿城服务：购股权计划，不超过2.78亿股
  • 恒大物业：购股权计划，不超过10.8亿股
  • 时代邻里：购股权计划，不超过3%

4. 港股通持仓动态

• 港股通持股比例（截至2021年6月11日）：

  • 保利物业：46.57%
  • 中海物业：13.63%
  • 金科服务：10.65%
  • 绿城服务：9.19%
  • 永升生活服务：8.74%
  • 碧桂园服务：8.53%
  • 宝龙商业：7.26%
  • 新城悦服务：5.67%
  • 建业新生活：5.09%
  • 彩生活：4.15%
  • 世茂服务：1.61%
  • 卓越商企服务：1.51%
  • 合景悠活：3.53%
  • 融创服务：2.58%
  • 华润万象生活：0.89%
  • 恒大物业：0.82%
  • 雅生活服务：0.55%

• 本周增持前三：

  • 金科服务：+0.63%
  • 恒大物业：+0.33%
  • 建业新生活：+0.29%

5. 行业估值情况

• 港股物管板块平均估值（2021/2022年）：26.7/18.3XPE
• 龙头公司估值溢价：具备规模、品牌和资本优势的公司享有更高的估值。
• 重点推荐公司：
  • 行业首选：永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务
  • 推荐关注：华润万象生活、保利物业、时代邻里

风险提示

1. 业务扩张和收购不及预期
2. 物业管理费提价受阻
3. 收缴率不及预期
4. 增值业务拓展不及预期

行业速览

• 融创服务：

  • 与天津国土资源和房屋职业学院签订人才培养基地协议
  • 与青岛环海投资公司签署战略合作协议
  • 与融创中国签订物业租赁及房修服务框架协议
  • 董事变更：陈彬辞任，谢建军获委任为执行董事

• 碧桂园服务：

  • 派付2020年度末期股息
  • 购股权计划参与者行使购股权，新增股份714,000股

• 其他动态：

  • 万象美物业转让信合大湖物业100%股份予彩生活
  • 碧桂园服务收购广西众远物业51%股权
  • 佳源物业在广州新设物业公司
  • 远洋服务荣列物业服务百强企业
  • 世茂服务与哈尔滨市阿城区达成战略合作
  • 中铁第一太平物业新增居家养老服务等经营范围

投资策略与评级

• 投资策略：关注高成长性与高确定性兼具的物管公司，特别是具备强执行力和激励制度的龙头公司。
• 投资评级：
  • 股票评级：
    • 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
    • 审慎增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间
    • 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间
    • 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
    • 无评级：因无法获取必要资料或重大不确定性事件
  • 行业评级：
    • 推荐：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数
    • 中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平
    • 回避：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数

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