物业管理行业2023H1财报综述：行业增速放缓，物企分化加剧-20230915-申万宏源-22页_908kb

报告摘要

物业管理行业2023H1财报综述总结

核心内容

2023年上半年，物业管理行业整体呈现营收增速放缓、净利润下滑、毛利率与净利率下降的趋势，行业分化加剧，优质企业表现相对稳健，行业进入加速整合阶段。尽管面临地产下行压力，但行业仍具备成长潜力，整体估值具备吸引力。

主要观点

行业增速放缓：2023H1物业管理板块整体主营业务收入同比增长6.3%，增速较前一年下降13.1个百分点；归母净利润同比下降41.5%，降幅扩大29.8个百分点。
分化加剧：一线物企营收与净利润增速优于二线物企，表现出强者恒强的趋势。例如，一线物企营收增长16.7%（同比-15.2pct），净利润增长16.6%（同比+2.5pct）；二线物企营收增长3.9%（同比-12.4pct），净利润下降55.1%（同比-36.9pct）。
盈利能力承压：毛利率与净利率均出现下滑，其中毛利率从26.1%降至23.1%（-3.0pct），净利率从10.2%降至7.0%（-3.2pct）。二线物企表现更差，毛利率下降3.7pct，净利率下降4.1pct。
应收账款减值增加：2023H1，物业管理板块应收账款减值金额均值达4.5亿元，同比上升66%；应收账款减值比例为14.4%，同比上升6.1个百分点。其中，二线企业应收账款减值比例达22.4%，同比上升10.9个百分点。
行业集中度提升：主流物企在管面积平均同比增加18.6%，其中一线物企增长20.0%，二线物企增长17.3%。合同面积平均增长9.3%，其中一线物企增长10.8%，二线物企增长8.1%。合同/在管面积覆盖倍数平均为1.5倍，与2022年末持平。
ROE下降：物业管理板块整体ROE为5.8%，同比下降1.3个百分点，其中一线物企ROE为8.8%（+0.5pct），二线物企ROE为4.9%（-2.0pct）。
投资建议：维持“看好”评级，推荐保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注招商积余。

关键信息

财务表现

营业收入：2023H1物业管理板块整体营收同比增长6.3%（-13.1pct），其中一线物企增长16.7%（-15.2pct），二线物企增长3.9%（-12.4pct）。
归母净利润：2023H1整体归母净利润同比下降41.5%（-29.8pct），其中一线物企增长16.6%（+2.5pct），二线物企下降55.1%（-36.9pct）。
毛利率：整体毛利率为23.1%，同比下降3.0pct；一线物企毛利率21.1%（-0.7pct），二线物企毛利率23.7%（-3.7pct）。
净利率：整体净利率为7.0%，同比下降3.2pct；一线物企净利率10.7%（-0.2pct），二线物企净利率6.0%（-4.1pct）。
三费率：整体三费率为8.2%，同比下降1.3pct；一线物企三费率为7.0%（-0.7pct），二线物企三费率为8.6%（-1.5pct）。
应收账款减值：整体应收账款减值比例为14.4%，同比上升6.1pct；二线企业应收账款减值比例达22.4%，同比上升10.9pct。
商誉及无形资产摊销：整体商誉及无形资产摊销比例为2.7%，同比上升0.1pct。

业务结构

营收构成：物业管理服务占比68.2%，非业主增值服务占比10.0%，业主增值服务占比14.4%，其他服务占比7.4%。
业务增速：物业管理服务平均增长15.4%，非业主增值服务平均下降8.9%，业主增值服务平均增长11.2%。
在管与合同面积：14家主流物企在管面积平均增长18.6%，合同面积平均增长9.3%；合同/在管面积覆盖倍数平均为1.5倍。

投资建议

推荐公司：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务。
建议关注：招商积余。
估值：2023年物管板块平均PE为14X，具备一定吸引力。

风险提示

地产行业超预期下行，压制物业管理行业成长性。
人工成本上行超预期，导致毛利率承压。
行业增值服务探索不及预期，影响盈利能力。

有别于大众的认识

中期成长空间：随着城镇化率提升和人均居住面积增加，物业管理行业仍有较大成长空间。
加速整合：行业进入加速整合阶段，优质物企受益于集中度提升，成长空间更大。

行业特色

属性多样：物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性。
四方共赢：兼顾政府、居民、业主、物管四方利益，形成共赢局面。
独有特色：空间巨大、围墙属性、集中度继承。

投资评级说明

证券评级：买入（+20%）、增持（+5%~+20%）、中性（-5%~+5%）、减持（-5%）。
行业评级：看好（Overweight）、中性（Neutral）、看淡（Underweight）。
基准指数：沪深300指数。

信息披露

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