房地产10月土地月报：宅地供应、成交继续放量，地价环比下降、溢价率回落-20171110-华创证券-22页-1mb

房地产行业快评总结

核心内容

2017年10月，房地产行业土地市场整体呈现供大于求的态势，住宅类土地供应与成交持续放量，但地价环比下降、溢价率回落，显示土地市场逐步回归理性。政府实施的供给端调控措施推动资源向龙头房企集聚，市场预期房地产小周期将延长，地产龙头表现值得看好。

主要观点

• 土地供应：

  • 10月住宅类用地供应环比下降50%，同比小幅增长4%。
  • 纯住宅用地供应同比增加34%，连续4个月放量，验证了下半年住宅供地放量的判断。
  • 商住用地供应同比减少31%，拖累整体供地。
  • 住宅类用地供应面积同比和累计同比分别为+34%和+45%，而商服用地和工业用地同比分别为+12%和+8%，累计同比分别为+9%和+17%。
  • 一二线城市同比降幅较大，三四线城市同比显著增长，显示供地重心向三四线转移。

• 土地成交：

  • 10月住宅类土地成交环比增长7%，同比大幅增长65%，其中纯住宅用地成交同比增加115%。
  • 住宅类用地成交面积同比和累计同比分别为+115%和+53%，显示成交持续走强。
  • 一线、三四线城市成交增长显著，二线城市环比下降24%但同比上升36%。
  • 成交金额环比下降17%，同比大幅增长167%，其中一线城市成交额同比增加1241%，三四线城市同比增加174%。

• 供需关系：

  • 10月百城住宅类土地成交/供应比升至1.25倍，环比增长116%，显示市场供需关系改善。
  • 一线城市供需比为1.14倍，环比增长139%；二线城市为1.12倍，环比增长37%；三四线城市为1.37倍，环比增长216%。
  • 土地成交楼面均价为5,053元/平米，环比下降22%，同比上升62%，显示价格回归理性。
  • 成交溢价率降至21%，环比下降8个百分点，其中二线城市降幅最大，显示市场逐步理性。

关键信息

• 数据表现：

  • 10月住宅类用地供应和成交均呈增长趋势，但地价和溢价率有所回落。
  • 一线城市土地成交面积占比下降，但成交金额占比上升，显示地价上涨。
  • 三四线城市土地成交面积和金额占比均上升，显示市场活跃度提高。

• 趋势判断：

  • 土地供应持续放量趋势将延续至11、12月，预计供需关系将逐步改善。
  • 土地价格和溢价率将回归理性，市场趋于平稳。
  • 地方政府推地意愿增强，推动土地市场向龙头集中。

• 投资建议：

  • 维持房地产板块推荐评级，认为4季度地产龙头表现值得期待。
  • 推荐组合包括：
    1. 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展
    2. 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业
    3. REITS标的：嘉宝集团、金融街

风险提示

• 房地产市场下行风险。

图表目录

• 图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类）
• 图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类）
• 图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类）
• 图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类）
• 图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类）
• 图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类）
• 图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类）
• 图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类）
• 图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类）
• 图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类）
• 图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类）
• 图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类）
• 图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表17：土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系
• 图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类）
• 图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类）
• 图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）
• 图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类）
• 图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应）
• 图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类）
• 图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类）
• 图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类）

相关研究报告

• 《房地产行业报告：成交环比小涨、迎来低基数，租赁新政深化、金融配套落实》（2017-11-06）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5% - 5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上

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