房地产行业2月土地月报：供给大幅放量，春节月中成交短暂走弱，市场回归理性趋势不变-20180307-华创证券-21页-1mb
报告摘要
房地产行业深度研究报告总结
核心内容概述
本报告分析了2018年2月中国房地产行业土地市场的供需状况，指出市场整体呈现“供给放量，成交低迷”的特征，同时认为土地市场正在逐步回归理性。报告还对房地产行业投资进行了建议，重申对龙头及蓝筹企业的看好。
主要观点
- 土地供应放量：2月住宅类土地供应面积同比大幅增长62%，其中纯住宅用地同比增加92%，成为市场亮点。尽管受春节因素影响，供地天数减少，但实际同比数据仍优于预期。
- 土地成交低迷：2月住宅类土地成交面积同比和环比均出现下降，其中同比减少16%，环比减少26%。成交低迷主要由春节假期、去年同期高基数效应以及上月供给缩量所致。
- 供需关系改善：土地成交/供应比下降至0.88倍，表明市场供需关系有所缓和。一线城市成交/供应比仍维持高位，二线城市略有改善，三四线城市则持续下降。
- 地价与溢价率：2月地价环比下降9%，但同比上涨26.5%。溢价率降至20%，一线、二线、三四线城市分别下降4pct、3pct、7pct，市场逐步回归理性。
- 投资建议：维持对房地产行业的推荐评级，重点推荐龙头及蓝筹企业，如保利地产、新城控股、招商蛇口、万科A、金地集团等，同时推荐二线企业如荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。
关键信息
土地供应数据
- 总体供应：2月百城土地合计供应8,613万平米，环比-8%，同比+61%。
- 住宅类供应：住宅类土地供应4,065万平米，环比+0.3%，同比+62%。
- 城市能级差异：
- 一线城市：供应同比-59.8%，环比-41.4%。
- 二线城市：供应同比+97.7%，环比-21.1%。
- 三四线城市：供应同比+51.3%，环比+34%。
土地成交数据
- 总体成交：2月百城土地成交6,984万平米，环比-38.1%，同比-15.8%。
- 住宅类成交：3,564万平米，环比-26.3%，同比-16.2%。
- 城市能级差异：
- 一线城市：成交同比+0.1%，环比-67%。
- 二线城市：成交同比+3.5%，环比-9.5%。
- 三四线城市：成交同比-37.1%，环比-38.2%。
土地价格与溢价率
- 成交均价：住宅类土地成交均价5,028元/平米，环比-8.7%，同比+26.5%。
- 城市能级均价：
- 一线城市：15,482元/平米，环比+13.1%。
- 二线城市：5,818元/平米，环比-12.3%。
- 三四线城市：2,729元/平米，环比-2.1%。
- 溢价率：2月住宅类土地溢价率20%，较1月下降2pct，其中一线、二线、三四线分别为16%、20%、24%。
投资建议
- 推荐企业：
- 投资逻辑：房地产小周期延长，供给端调控使资源向龙头集中，土地集中度提升预示销售集中度将进一步上升，看好地产龙头表现。
风险提示
- 房地产市场下行风险：市场整体存在下行压力，需警惕政策变化及经济环境对行业的影响。
评级体系说明
- 公司评级：
- 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
- 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%—20%。
- 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间。
- 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间。
- 行业评级：
- 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上。
- 中性：预期未来3-6个月内行业指数相对沪深300指数变动幅度在-5%—5%。
- 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。
团队信息
- 首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）。
- 助理研究员：
- 鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）。
- 曹曼（同济大学管理学硕士）。
联系方式
- 北京机构销售部：
- 申涛：010-66500867，shentao@hcyjs.com。
- 杜博雅：010-66500827，duboya@hcyjs.com。
- 广深机构销售部：
- 张娟：0755-82828570，zhangjuan@hcyjs.com。
- 郭佳：0755-82871425，guojia@hcyjs.com。
- 上海机构销售部：
- 石露：021-20572595，shilu@hcyjs.com。
- 沈晓瑜：021-20572589，shenxiaoyu@hcyjs.com。
总结
2018年2月，房地产行业土地市场呈现出“供给放量，成交走弱”的趋势，整体供需关系逐步回归理性。报告指出，尽管短期成交受春节及去年同期高基数影响，但随着供给持续放量及基数效应减弱，未来市场有望回暖。同时，报告重申对地产龙头及蓝筹企业的推荐，认为其具备较强的抗风险能力和增长潜力。
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