20180307-华创证券-2月土地月报_供给大幅放量_春节月中成交短暂走弱_市场回归理性趋势不变_21页_1mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容概览

2018年2月，中国房地产行业土地市场呈现供需两旺的态势，但成交表现受到春节假期和去年同期高基数影响，整体偏弱。报告指出，随着供给端持续放量及基数效应减弱，市场将逐步回归理性，房地产小周期延长趋势不变，地产龙头及蓝筹公司仍具投资价值。

主要观点

• 土地供应大幅放量：2月住宅类用地供应同比大幅增长62%，其中纯住宅用地同比上涨92%，是近五年次高涨幅。尽管环比由负转正，但一线、二线、三四线城市供应表现不一，其中三四线城市供应增长最为显著。
• 土地成交低迷：2月住宅类土地成交同比和环比均下滑，其中纯住宅用地成交同比下跌20%。主要受1月供给缩量、春节假期及去年同期高基数拖累，但随着供给放量，预计3月成交将有所反弹。
• 土地供需关系改善：2月百城住宅类土地供需比降至0.88倍，环比下降27%。一线城市供需比仍较高，三四线城市则逐步回归健康水平。
• 地价理性回归：2月住宅类土地成交均价环比下降9%，但同比上涨26.5%，主要由于土地挂牌价下降和溢价率走低。一线城市地价涨幅显著，三四线城市则有所回落。
• 溢价率下降：2月百城住宅类土地成交溢价率降至20%，环比下降2个百分点。一线城市溢价率回升，二线城市和三四线城市持续走低。
• 投资建议：报告维持对地产板块的推荐评级，重点推荐龙头及蓝筹公司，如保利地产、新城控股、招商蛇口、万科A、金地集团等，同时推荐二线公司如荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。

关键信息

土地供应数据

• 2月住宅类用地供应：8,613万平米，环比-8%、同比+61%。
• 分用地性质：
  • 住宅用地：+16.8%（环比）、+92.4%（同比）
  • 商住用地：-22.0%（环比）、+22.9%（同比）
  • 商服用地：+7.4%（环比）、+35.0%（同比）
  • 工业用地：-23.6%（环比）、+71.2%（同比）
• 分城市能级：
  • 一线城市：-41.4%（环比）、-59.8%（同比）
  • 二线城市：-21.1%（环比）、+97.7%（同比）
  • 三四线城市：+33.9%（环比）、+51.3%（同比）

土地成交数据

• 2月住宅类用地成交：3,564万平米，环比-26.3%、同比-16.2%。
• 分用地性质：
  • 住宅用地：-29.0%（环比）、-20.5%（同比）
  • 商住用地：-21.5%（环比）、-8.3%（同比）
  • 商服用地：-33.7%（环比）、-4.1%（同比）
  • 工业用地：-50.5%（环比）、-16.1%（同比）
• 分城市能级：
  • 一线城市：-67.0%（环比）、+0.1%（同比）
  • 二线城市：-9.5%（环比）、+3.5%（同比）
  • 三四线城市：-38.2%（环比）、-37.1%（同比）

土地供需与价格趋势

• 供需比：2月住宅类土地成交/供应比为0.88倍，环比下降27%。
• 分城市能级供需比：
  • 一线城市：2.03倍（环比-44%）
  • 二线城市：1.17倍（环比+15%）
  • 三四线城市：0.6倍（环比-54%）
• 成交均价：2月住宅类土地成交均价5,028元/平米，环比-8.7%、同比+26.5%。
• 分城市能级均价：
  • 一线城市：15,482元/平米（环比+13.1%）
  • 二线城市：5,818元/平米（环比-12.3%）
  • 三四线城市：2,729元/平米（环比-2.1%）
• 溢价率：2月百城住宅类土地成交溢价率20%，环比-2个百分点。
• 分城市能级溢价率：
  • 一线城市：16%（环比+4%）
  • 二线城市：20%（环比-3%）
  • 三四线城市：24%（环比-7%）

推荐公司及评级

风险提示

• 房地产市场下行风险

投资建议

• 2月土地市场供给放量，但成交受春节及基数效应影响偏弱。
• 随着供给放量及基数效应减弱，预计3月土地成交将有所反弹。
• 土地市场逐步回归理性，地价和溢价率将趋于稳定。
• 土地集中度提升预示后续销售集中度将显著上升，地产龙头具备更强竞争力。

图表目录

• 图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类）
• 图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类）
• 图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类）
• 图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类）
• 图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类）
• 图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类）
• 图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类）
• 图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类）
• 图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类）
• 图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类）
• 图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类）
• 图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类）
• 图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系
• 图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类）
• 图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类）
• 图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）
• 图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类）
• 图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应）
• 图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类）
• 图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类）
• 图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类）

相关研究报告

• 《两会地产政策点评：房产税利空淡化、回归基本面逻辑，重申看多龙头&蓝筹》（2018-03-04）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）

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