20171110-华创证券-房地产10月土地月报_宅地供应_成交继续放量_地价环比下降_溢价率回落_22页_2mb

房地产行业快评总结

核心内容概述

2017年10月，房地产行业土地市场呈现供应与成交双放量态势，但地价环比下降，溢价率回落，显示市场逐步回归理性。整体来看，住宅类土地供应与成交持续增长，而商住类用地则表现疲软，拖累整体市场表现。分析认为，土地供给将持续放量，土地价格将趋于理性，房地产小周期延长，有利于资源向龙头房企集中。

主要观点

• 土地供应：

  • 住宅类用地供应环比下降50%，同比小幅增长4%。
  • 纯住宅用地供应同比大幅增长34%，连续4个月放量。
  • 商住用地供应同比大幅下降31%，对整体供地形成拖累。
  • 一线城市住宅类用地供应同比微降13%，但二三线城市同比有所回升，特别是三四线城市同比增加18%。
  • 土地新规自4月推出后，住宅用地供应持续增长，预计11、12月仍将延续。

• 土地成交：

  • 住宅类土地成交环比增长7%，同比大幅增长65%。
  • 纯住宅用地成交同比大幅增长115%，显示供应高峰推动成交走强。
  • 一线城市成交同比大幅增长533%，三四线城市成交同比增长73%，而二线城市同比仅增长36%。
  • 住宅类土地成交面积同比涨幅扩大，但成交金额同比增长167%，主要由于三四线城市成交占比上升和去年同期低基数效应。

• 土地供需：

  • 住宅类土地成交/供应比升至1.25倍，环比增长116%，表明供需关系改善。
  • 一线城市供需比升至1.14倍，环比增长139%；二线城市升至1.12倍，环比增长37%；三四线城市升至1.37倍，环比增长216%。
  • 土地成交均价环比下降22%，同比上升62%，其中一线城市环比下降19%，二线城市下降29.7%，三四线城市上升14.1%。
  • 溢价率回落至21%，其中二线城市回落13个百分点，市场逐步回归理性。

关键信息

• 住宅类土地供应：

  • 10月住宅类土地供应面积4,017万平米，环比下降50.3%，同比小幅增长3.8%。
  • 一线城市供应同比减少13%，二线城市减少6.3%，三四线城市增加17.6%。

• 住宅类土地成交：

  • 10月住宅类土地成交面积5,026万平米，环比增长7.2%，同比增长64.9%。
  • 一线城市成交同比增加533%，二线城市增加35.7%，三四线城市增加73%。

• 土地价格与溢价率：

  • 住宅类土地成交均价5,053元/平米，环比下降22.4%，同比上升62%。
  • 住宅类土地成交溢价率降至21%，较9月下降8个百分点，其中二线城市降幅最大。

• 投资建议：

  • 维持房地产板块推荐评级。
  • 推荐组合包括：龙头&蓝筹（万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展）；一二线资源（北京城建、华侨城A、北辰实业）；REITS标的（嘉宝集团、金融街）。

风险提示

• 房地产市场存在下行风险，需关注政策调控、市场供需变化及资金面压力。

行业评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%—5%之间。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师团队

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：
  • 鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）
  • 曹曼（同济大学管理学硕士）

联系方式

行业表现对比图

• 图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类）
• 图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类）
• 图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类）
• 图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类）
• 图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类）
• 图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类）
• 图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类）
• 图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类）
• 图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类）
• 图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）
• 图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类）
• 图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类）
• 图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类）
• 图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类）
• 图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系
• 图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类）
• 图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类）
• 图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）
• 图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类）
• 图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应）
• 图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类）
• 图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类）
• 图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类）