20210604-招银国际-China_Property_Sector_The_impact_of_public_REITs_on_developers_4页_780kb

中国房地产行业总结

核心内容

中国房地产行业近期受到公共REITs（房地产投资信托基金）推出的积极影响。首批9只公共REITs成功发行，标志着一个规模达1万亿元人民币的市场正式启动。这些REITs主要以基础设施资产为底层，包括工业园区、高速公路、物流设施等，平均认购倍数高达50倍，募集总金额超过300亿元人民币。公共REITs的推出为房地产开发商提供了新的融资渠道，有助于降低杠杆率，并可能在未来带来更广泛的影响。

主要观点

• 短期影响有限：目前，公共REITs主要覆盖基础设施资产，而大多数开发商持有的资产类型为写字楼和零售物业，因此短期内对开发商的影响相对有限。
• 长期潜力显著：如果市场运作良好，公共REITs可能在未来扩展至更多政府支持领域，如租赁公寓，这将对开发商产生更深远的影响。
• 高收益吸引长期资金：由于公共REITs的分红收益率普遍高于4%，吸引了保险和养老金等长期资金的关注，有助于市场持续增长。
• 开发商受益潜力：具备物流和工业地产布局的开发商，如万科和中国财富，可能率先受益于公共REITs市场。万科在物流领域表现突出，2020年收入达187亿元人民币，拥有148个项目；中国财富在工业地产方面也有显著优势。
• 市场估值合理：当前中国房地产行业市净率（PB）仅为1倍，下行空间有限，市场情绪有望在积极催化剂下改善。

关键信息

• 首批公共REITs资产类型：工业园区（3只）、高速公路（2只）、物流（2只）及其他。
• 市场表现：首批REITs平均认购倍数高达50倍，战略配售和网下认购份额占比较大，公众认购份额相对较小。
• 与美国REITs市场对比：美国REITs市场覆盖更广，资产类别包括住宅、零售、工业、物流等，市场规模达1.3万亿美元，而中国REITs市场仍处于起步阶段。
• 推荐股票：CMBIS建议关注CR Land、KWG和COLI，认为它们在当前市场环境下表现较好。

公共REITs对开发商的影响

• 万科：拥有物流项目，收益率可达7-8%，符合公共REITs要求，未来若市场扩展至租赁公寓，将受益更多。
• 中国财富：在工业地产领域表现突出，可能通过公共REITs获得额外资金支持。
• 长期资金参与：保险和养老金等长期资金已表现出浓厚兴趣，未来可能在REITs发行前阶段提供融资支持。

市场展望

• 市场扩展：未来可能扩展至更多政府支持领域，如租赁公寓，进一步丰富REITs资产类型。
• 投资者结构优化：吸引更多长期资金，提升市场稳定性和流动性。
• 潜在增长点：随着市场成熟，公共REITs可能成为房地产融资的重要工具，为开发商提供新的资金来源和投资机会。

估值与投资建议

• 当前估值：中国房地产行业市净率（PB）为1倍，估值合理，下行空间有限。
• 投资建议：CMBIS推荐持有零售类股票，如CR Land、KWG和COLI，认为它们在当前市场环境下表现较好。
• 未来预期：若市场成功，公共REITs可能为开发商带来长期影响，提升其融资能力和资产价值。

风险提示

• 市场风险：REITs市场仍处于初期阶段，未来可能面临市场波动和政策调整的风险。
• 信息风险：报告基于公开信息和分析师判断，可能存在不准确或不完整的情况。
• 投资建议：CMBIS不提供个性化投资建议，投资者应自行评估并咨询专业顾问。

附录

• 分析师认证：分析师确认其观点反映个人看法，且无利益冲突。

• CMBIS评级：

  • BUY：预期未来12个月内回报率超过15%
  • HOLD：预期未来12个月内回报率在+15%至-10%之间
  • SELL：预期未来12个月内亏损超过10%
  • OUTPERFORM：行业预期跑赢相关基准市场
  • MARKET-PERFORM：行业预期与相关基准市场持平
  • UNDERPERFORM：行业预期跑输相关基准市场

• 相关报告：CMBIS此前发布报告《中国房地产行业——建议在波动的2季度持有零售类股票》（2021年3月30日）

投资者注意事项

• 独立评估：投资者应独立评估投资机会和策略。
• 专业咨询：建议投资者咨询专业财务顾问以做出明智决策。
• 风险自负：使用报告信息需自行承担风险，CMBIS不承担相关责任。

联系方式

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  地址：香港花园路3号冠军大厦45楼
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  传真：(852) 3900 0800

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