20211101-招银国际-China_Property_Sector_There_are_no_saviors_but_developers_themselves_6页_873kb

中国房地产行业总结

核心内容

中国房地产行业在2021年10月出现了一些积极信号，尽管整体销售仍面临压力，但部分开发商通过促销和稳定政策缓解了市场担忧。同时，行业内部的债务风险有所降低，部分公司通过资产处置和核心项目销售来维持运营。投资者被建议关注具有深度价值和高质量的开发商，以把握当前市场机会。

主要观点

• 市场情绪有所稳定：10月主要开发商的销售表现较9月略有改善，部分公司如金茂实现了9%的同比增长，这表明市场情绪在一定程度上趋于稳定。
• 政策支持有限：尽管央行提供了流动性支持（10月25-29日净注入680亿元人民币），但整体政策放松有限，开发商主要依靠自身努力应对危机。
• 资产处置缓解风险：开发商通过出售非核心资产和项目来改善现金流，如恒大向世茂出售资产达55亿元人民币，显示出行业自救的态势。
• 房产税试点影响有限：虽然房产税试点已宣布，但短期内对市场交易的影响较小，日均交易量仅为978套，低于历史平均水平，市场担忧被夸大。
• 估值优势显著：部分开发商的市净率（PB）低于0.4倍，具备较高的投资价值，特别是深度价值股（如世茂、阳光城）和高质量股（如万科、龙湖）值得关注。

关键信息

销售数据

• 10月销售数据：主要开发商在10月的销售同比下滑，但环比有所改善，整体完成率仅为74%。
• 具体表现：
  • 万科（2202 HK）：10月销售37亿元，同比-31%；10月累计销售518亿元，同比-5%。
  • 世茂（1918 HK）：10月销售51亿元，同比-28%；10月累计销售513亿元，同比14%。
  • 龙湖（960 HK）：10月销售26亿元，同比-7%；10月累计销售228亿元，同比6%。
  • 恒大（3383 HK）：10月销售11亿元，同比-27%；10月累计销售113亿元，同比8%。
  • 中国奥园（3883 HK）：10月销售10亿元，同比-33%；10月累计销售109亿元，同比10%。
  • 中国 SCE（1966 HK）：10月销售8亿元，同比-32%；10月累计销售90亿元，同比13%。
  • 时代中国（1233 HK）：10月销售9亿元，同比-19%；10月累计销售76亿元，同比7%。

估值与评级

• PBOC流动性注入：10月25-29日央行净注入680亿元人民币，高于2021年9月和2020年同期。
• 估值水平：多数开发商的市净率（PB）在0.4倍以下，部分公司如世茂、阳光城估值更低，具备深度价值。
• CMBIS评级：
  • BUY：万科、世茂、龙湖、中国奥园、中国 SCE、时代中国等。
  • HOLD：龙湖。

行业前景

• 行业预期：CMBIS认为房地产行业在接下来的12个月内将跑赢大盘（OUTPERFORM）。
• 投资建议：建议投资者关注深度价值股和高质量股，前者可短期生存，后者具备长期增长潜力。

图表概述

• 图1：展示了自2021年6月以来开发商的资产出售情况，包括世茂、中国奥园等公司的具体交易。
• 图2：提供了主要开发商在10月的销售数据，显示销售同比下滑但部分公司表现较好。
• 图3：展示了30个城市住宅交易量的同比增长情况。
• 图4：比较了房产税试点前后主要城市的平均交易量，显示试点后交易量下降。
• 图5：展示了70个城市的住宅指数与二手房指数的月环比增长情况。
• 图6：展示了央行净注入情况，显示10月流动性明显增加。

风险提示

• 投资风险：房地产行业存在较高风险，投资者需谨慎评估。
• 免责声明：CMBIS及其关联公司与报告中涉及的发行人存在投资银行业务关系，报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 法律声明：报告内容基于公开信息，不保证其准确性、完整性或及时性，投资者需自行判断。

投资者注意事项

• 独立评估：投资者应独立评估投资机会，并咨询专业金融顾问。
• 地域限制：报告内容在不同国家和地区有不同适用范围，需注意相关法律和监管要求。

联系信息

• 分析师：Zeng Jeffrey, Xiao Xiao
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