20140606-DBS_Group-China_Property_Sector_A_relook_at_developers__cash_flows___Better_than_expected_11页_192kb

中国房地产行业分析总结

核心内容

本文档分析了中国房地产行业当前的财务状况、贷款增长情况、抵押贷款利率变化及市场估值情况，重点关注房地产开发商的现金流、债务比率和融资渠道，并提供了对部分上市公司的投资建议。

主要观点

1. 开发商现金流状况

• 虽然预售目标完成率出现20%的缺口，但开发商的资产负债表仍相对可控。
• 开发商可以通过降价促销、放缓施工进度等手段改善现金流。
• 开发贷款仍在快速增长，而按揭贷款和公共住房贷款增速放缓。

2. 抵押贷款利率

• 抵押贷款利率已提高，但整体仍低于2008年和2011年。
• 1.1倍PBOC基准利率成为首次购房者的主要抵押利率，而1.0倍利率在部分银行仍适用。
• 第二套住房抵押贷款利率仍为1.1倍PBOC基准利率，表明第一套与第二套购房者的风险差异不大。

3. 贷款增长趋势

• 房地产行业贷款增长率为18.8%，高于整体贷款增长率（13.9%）及其它行业（如工业5.5%、服务业11.4%）。
• 开发贷款增长率为18.3%，较2013年末增长加快。

4. 融资渠道

• 开发商可通过海外债券市场融资，以增强现金流。
• 中国人民银行通过降低部分农村银行的存款准备金率（RRR）来支持融资。

5. 市场估值

• 房地产行业当前市盈率（PE）为5.3倍FY14，市净率（P/BV）为0.7倍。
• 相比2011年的低点（4倍PE和0.5倍P/BV），当前估值有所回升。
• 2012年的高点PE为8.9倍，2009年为19倍，当前PE上涨空间有限。

6. 投资建议

• 推荐关注的开发商包括：Country Garden, COLI, Shimao, COGO。
• 部分开发商的净负债率在不同情况下有所变化，如Country Garden在20%预售目标缺口时净负债率将升至71%。

关键信息

1. 预售目标缺口对净负债率的影响

• 5%缺口：净负债率从50%升至55%
• 10%缺口：净负债率从50%升至61%
• 20%缺口：净负债率从50%升至71%

2. 2014年贷款增长对比

3. 抵押贷款利率历史对比

4. 房地产公司估值

结论

尽管房地产行业面临预售目标缺口和融资压力，但整体来看，开发商的财务状况仍相对稳健，且融资渠道有所改善。当前的抵押贷款利率虽有所上升，但仍低于历史高点。对于投资者而言，部分大型开发商（如Country Garden、COLI、Shimao、COGO）仍具备投资价值，但需警惕过度负债风险。