20220209-招银国际-China_Property_Sector_Loan_relaxation_for_affordable_rental_housing_positive_for_property_investments_4页_780kb

报告摘要

中国房地产行业总结

核心内容

本文主要分析了中国房地产行业近期政策变动及其对市场的影响，特别是中国人民银行（PBOC）和中国银保监会（CBIRC）宣布对保障性租赁住房贷款实施宽松政策的背景、影响及投资建议。

主要观点

政策背景：2022年2月8日下午，PBOC和CBIRC联合宣布，保障性租赁住房贷款可以排除在房地产贷款额度限制之外。此前，PBOC于2021年1月4日设定房地产贷款占总贷款比例上限为30%。
政策影响：该政策对房地产开发商影响有限，因为保障性租赁住房贷款仅占总房地产贷款的约1%。然而，政策更有利于推动社会住房建设，以实现2021-2025年间建设650万套社会住房的目标。
对房地产投资的支持：该政策预计将在2022年推动新开工面积和房地产投资增长约4%和6%，从而缓解市场对房地产投资压力的担忧。
销售表现疲软：根据CRIC初步销售数据，2022年1月主要开发商的销售额同比大幅下降，其中万科（Vanke）下降53%，世茂（Shimao）下降63%，华润置地（R&F）下降59%。整体平均销售下降40%，较2021年12月的20%下降更为严峻。
投资建议：分析师仍推荐中国海外发展（COLI）、华润置地（CR Land）和龙湖集团（Longfor），并认为应优先选择国有控股企业（SOEs），如越秀地产（Yuexiu Property）、金茂地产（Jinmao Property），而非中国金融国际（CIFI），主要因为非国有企业的美元债务再融资问题和合资企业（JV）风险较高。

关键信息

图表摘要

图1：所有类型的房地产贷款分类
包括保障性安居工程贷款、房产开发贷款、商业用房购房贷款、个人住房贷款等。
图2：保障性住房对2022年新开工和投资的影响
预计2022年保障性住房建设将对新开工面积和投资分别带来4%和6%的提升。
图3：主要开发商2022年1月销售情况
显示主要开发商的销售同比大幅下滑，其中部分公司如世茂、华润置地表现尤为疲软。
图4：房地产行业公司估值与评级
提供了各公司的最新股价、市值、评级、目标价及市盈率（P/E）和市净率（PB）等财务指标，其中大部分公司被评级为“BUY”或“BUY”。

投资评级

BUY：预期未来12个月回报率超过15%。
HOLD：预期未来12个月回报率在-10%至+15%之间。
SELL：预期未来12个月损失超过10%。
NOT RATED：未被评级。

行业评级

OUTPERFORM：预期行业表现优于相关市场基准。
MARKET-PERFORM：预期行业表现与市场基准一致。
UNDERPERFORM：预期行业表现低于市场基准。

总结

该政策虽然对房地产开发商影响有限，但对推动保障性租赁住房建设具有重要意义，有助于实现社会住房建设目标并缓解市场对房地产投资的压力。然而，当前市场销售依然疲软，开发商面临较大挑战。分析师建议关注国有控股企业，因其在债务管理和合资风险方面更具优势。同时，建议投资者在做出决策前独立评估，并咨询专业财务顾问。

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