20201126-安信国际证券-华润万象生活-01209.HK-华润万象-IPO点评_6页_935kb

华润万象-IPO点评总结

核心内容

华润万象是一家综合物业管理服务供应商，专注于住宅及商业物业的管理，是中国头部物管公司之一。其业务覆盖住宅物业管理、商业运营及物业管理服务，包括购物中心、写字楼及公共设施等。

公司营运简况

• 在管面积：截至2020年6月，住宅物业在管面积约9750万平米，合约面积约1.32亿平米；商业物业在管面积约1070万平米（购物中心560万平米，写字楼510万平米），合约面积约660万平米。
• 收入结构：住宅物业管理服务与商业物业管理服务收入各占约一半。
• 品牌优势：依托华润集团强大的品牌影响力，公司在行业中具备较高的认可度。

公司财务简况

• 毛利率：住宅物业管理服务毛利率从12.1%提升至14.0%，商业物业管理服务毛利率从21.8%提升至35.8%。
• 净利率波动：净利润较为波动，主要受投资物业公允价值变动影响。
• 核心净利率改善：核心净利率从5.6%提升至11.8%，显示公司盈利能力有所增强。

行业状况及前景

• 行业规模：截至2019年底，中国物业在管建面约239亿平米，百强企业占有率约43.5%。
• 行业趋势：百强企业平均在管建面为4740万平米，其中约60%来自关联地产集团。随着行业整合，头部企业将更具竞争优势。
• 外拓能力：未来物业公司的外拓能力将愈发重要，中小开发商倾向于将物业项目交由大型物管公司管理，形成马太效应。

优势与机遇

• 行业地位：按2019年物业管理服务收入计算，华润万象位居全国第五；按购物中心管理收入计算，位居全国第二。
• 地域分布：公司物业覆盖中国27个省级行政区中的60多个城市，其中76%的住宅物业和80%的商业物业位于一、二线城市。
• 品牌效应：依托「华润」品牌及「万象城」、「万象汇」等知名商业品牌，公司具有较高的市场认知度。
• 协同效应：住宅、商业及公共设施业务之间存在协同效应，提升整体客户满意度与服务效率。

弱项与风险

• 人工成本：物管行业属劳动密集型，人工成本上升将影响盈利能力。
• 成本控制：随着业务扩张，公司需持续招聘和留任员工，导致总成本增加。
• 毛利率水平：整体毛利率较低，未来需通过增值服务提升盈利能力。

投资估值

• IPO专用评级：6分（满分10分），基于公司营运、行业前景、招股估值及市场情绪。
• 发行信息：发行股数为550百万股，发行价范围为18.6-22.3港元，发行后市值约40,920-49,060百万港元。
• 市盈率：按上限定价（22.3港元）及行使超额配股权，2020/21年市盈率约为70/31倍，高于同业平均水平（18.7倍）及其他大型物业公司（25.3倍）；按下限定价（18.6港元）未行使超额配股权，市盈率约为56/25倍，估值与其他大型物业公司相近。
• 认购反应：考虑到恒大物业认购反应不热烈，华润万象的认购反应预计也不会非常火爆，投资者需注意中签率过高可能带来的财务风险。

发行信息与承销

• 保荐人：建银国际、中金、花旗、高盛
• 账簿管理人：建银国际、中金、花旗、高盛
• 管理人：农银国际、中银国际、招银国际、工银国际
• 会计师：安永会计师事务所

基石投资者

• 主要基石投资者：新加坡政府、高瓴资本、平安、鼎晖、普洛斯等，提供了一定的市场背书。

联属公司背景

• 分拆背景：华润万象由华润置地分拆出来，仍为其并表子公司，华润置地持有其75%的股权。
• 关联项目占比：截至2020年6月，华润万象在管住宅及写字楼物业中，约82%及95%由华润置地及其合联营公司开发。

总结

华润万象作为华润集团旗下的重要板块，凭借强大的品牌背景和广泛的业务布局，在行业中占据重要地位。公司业务涵盖住宅及商业物业管理，具备较高的市场占有率和区域覆盖。尽管面临人工成本上升等挑战，但其依托华润集团资源，具备良好的增长潜力。在IPO估值方面，公司存在一定的溢价空间，但投资者需谨慎评估认购风险。