20230319-安信证券-固定收益主题报告_南京土拍零距离（4_23）_首拍热度回升_主流国企积极拿地_7页_812kb

南京2023年首轮土拍总结

核心内容

南京于2023年3月17日完成2023年首轮土拍，共推出11宗涉宅地块，全部成功成交，成交总金额为176.4亿元，平均溢价率为6.0%。与2022年第三轮土拍以来的低溢价率（不足1.0%）相比，本轮土拍热度明显回升，广义流拍率有所改善，达到4城最低水平。此外，此前流拍的江北新区01地块起拍金额下调32.6%至14.7亿元后重新出让。

主要观点

1. 土拍规则基本保持稳定

• 地块均可联合竞买，未设商品房毛坯限价。
• 保证金比例仍为20%。
• 地块溢价率限制在10%-15%之间，达到限价后仍以摇号方式确定竞得人。
• 拿地后延续对商品房售价限制的放松，所有地块均未设置毛坯限价。

2. 土拍热度回升，板块冷热分化

• 整体热度：本轮土拍广义流拍率较去年第五轮的6.7%有所改善，平均溢价率显著提升，达到6.0%。
• 横向对比：南京的平均溢价率高于郑州、杭州、苏州三城平均水平4.5%，是四城中热度最高的。
• 地块分布：
  • 主城区供地5宗，占比41.7%，较去年有所增加。
  • 溧水区供地3宗，江宁区2宗，江北新区1宗。
• 地块竞争情况：
  • 4宗地地价触顶，进入摇号环节，主要集中在雨花台区、建邺区、江宁区。
  • 3宗地低溢价成交，分布于江宁区、秦淮区和溧水区。
  • 4宗地底价成交，其中2宗为安置房用地，多数区位较偏。

3. 主流国企积极拿地，小型民企参与意愿增强

• 国企表现：国企全口径拿地金额达125.5亿元，占比71.1%，较去年第五轮的49.9%显著提升。万科、中海地产、保利发展、招商蛇口、大悦城等主流国企积极参与，合计拿地金额125.5亿元。
• 民企表现：民企全口径拿地金额为47.5亿元，占比26.9%，较去年第四、五轮明显提升。伟星置业以30.9亿元拍得1宗地，为本轮拿地金额最高的民企；昆山钜康、天利置业分别拿地15.8亿元、0.8亿元。
• 城投参与下降：城投拿地金额降至3.4亿元，占比1.9%，较去年第四、五轮的100.0%和50.1%大幅下降。溧水经开、溧水城建分别以2.5亿元、0.9亿元拍得安置房地块。

关键信息

• 土拍规则：延续限马甲、严控购地资金来源等要求，未设商品房毛坯限价。
• 地块质量：主城区地块占比提升，整体地块质量较好，部分热门地块如建邺区G03位于河西南，周边配套成熟。
• 溢价率提升：平均溢价率由不足1.0%提升至6.0%，是2022年第三轮以来的显著提升。
• 企业参与结构：国企主导市场，民企参与意愿增强，城投角色明显弱化。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控政策超预期等。

总结

南京2023年首轮土拍在规则上保持稳定，但市场热度明显回升，平均溢价率显著提高，显示出开发商对市场的信心增强。主城区地块供应增加，部分热门板块如河西南成为竞争焦点。主流国企表现积极，而小型民企参与度上升，城投拿地比例大幅下降。整体来看，南京土拍市场正在逐步回暖，但政策风险和信息不全仍是潜在关注点。