深度报告-20220201-国盛证券-滨江集团-002244.SZ-夯实内功_更显从容_34页

滨江集团（002244.SZ）总结

核心内容

滨江集团是老牌浙系房企，专注地产行业二十九年，销售规模逆势扩张。2015年至2019年实现销售额从200亿元到1000亿元的飞跃，2021年销售额达1691亿元，同比增长24%，增速远高于TOP40房企平均增速-1.9%，排名第4，克而瑞TOP100排名提升至22位。

主要观点

• 战略聚焦：公司战略上聚焦杭州、深耕浙江，并布局省外高能级城市，形成“三省一市”（浙江、江苏、广东及上海）布局。
• 土储质量：截至2021年H1，公司土储可售货值达2780亿元，可覆盖2021年销售额的1.6倍，其中杭州货值占比达67%。公司持续补仓优质地块，拿地毛利率回升。
• 融资结构：公司融资结构健康，三道红线均维持绿档，净负债率91.2%，剔除预收账款后负债率69.1%，现金短债比1.62。融资成本低，堪比国企龙头，且五年内稳步下降。
• 产品与管理：公司产品去化快，2021年杭州31个开盘项目平均中签率9.1%，低于当月新房市场平均中签率。产品体系成熟、标准化程度高，可复制性强，利于品质把控。销管费率低，分别仅为3.3%（营收口径）和1.4%（操盘金额口径），处于行业最低水平。
• 区域优势：公司深耕杭州，2021年杭州销售额市占率超10%，且连续两年蝉联第一。杭州经济基本面良好，人口吸附能力强，楼市具备韧性。
• 投资评级：首次覆盖，给予“买入”评级。预计2021-2023年公司营收分别为329.6亿、428.9亿和545.2亿，归母净利润分别为26.8亿、33.6亿和41亿。对应EPS分别为0.86元、1.08元和1.32元，PE分别为6.9倍、5.5倍和4.5倍。预估NAV为385.8亿元，当前股价折价52.3%，目标市值297.1亿元，对应2022年PE8.85倍。

关键信息

财务表现

融资与负债

• 资产负债率：82.7%（2019A）至81.7%（2023E），持续下降。
• 净负债率：80.6%（2019A）至66.0%（2023E），持续优化。
• 现金短债比：1.62，反映公司偿债能力强。
• 融资成本：2021年H1为4.9%，比肩国企龙头，近五年持续下降。

土地储备与销售

• 土储可售货值：2021年H1达2780亿元，可覆盖全年销售额的1.6倍。
• 区域分布：杭州占67%，浙江省内非杭城市占16%，省外占17%。
• 拿地情况：2021年杭州三轮土拍中，公司斩获4宗地块，与绿城并列第一，权益金额37.1亿元。

管理与品牌

• 人均销售额：2020年达1.29亿元/人，显示管理效率高。
• 销管费率：2021年H1分别为3.3%（营收口径）和1.4%（操盘金额口径），处于行业最低水平。
• 产品体系：涵盖住宅、类住宅、酒店式公寓、长租公寓四大类型，十六个标准版本，品质稳定。
• 品牌溢价：公司楼盘在杭州及省外均比竞品有23%以上的溢价。

风险提示

• 新区域拓展不及预期；
• 拿地、销售增速不及预期；
• 毛利率改善不及预期；
• 政策调控超预期。

结论

滨江集团凭借其强大的产品力、高效的管理能力、优质的土地储备和良好的融资结构，成为浙系房企的代表，展现出强劲的发展势头和良好的市场竞争力。公司未来在杭州市场将继续深耕，并在省外拓展，具备长期增长潜力。