滨江集团（002244）公司深度报告总结
核心内容概览
滨江集团（002244）作为杭州区域龙头房企，2016年销售额达到330亿元，首次迈入300亿梯队，近五年复合增长率高达24.6%。公司通过“三点一面”战略，聚焦杭州、上海、深圳等城市，同时布局浙江富裕县市和长三角富裕城市，形成以杭州为核心、向一线城市拓展的格局。
主要观点与关键信息
1. 公司发展概况
- 滨江集团成立于1996年，1999年完成改制，2006年整体变更为股份有限公司，2008年于深交所上市。
- 实控人戚金兴通过滨江控股间接持股40.28%，直接持股11.06%，合计控制51.34%，具备绝对控股地位。
- 公司以开发高端物业著称，品牌优势明显，产品定位精准，市场认可度高。
2. 土地储备与城市布局
- 截至2016年底，公司新增土地储备141.48万方，计221.32亿元，其中82%集中于一二线城市。
- 在杭州市场，公司2016年销售额达221.84亿元，位居全国房企销售金额排行榜第四十二位。
- 公司通过“招拍挂拿地+参与旧改”获取土地储备，未来有望在重点城市布局中占据一席之地。
3. 大股东增持与市场信心
- 公司于2016年3月完成定增，发行价为6.76元/股，大股东自1月起持续增持，累计增持超2800万股，增持均价约为6.9元/股。
- 大股东增持表明对公司未来发展的信心，对股价形成支撑，提升市场预期。
4. 代建业务与品牌输出
- 代建业务是公司的重要盈利来源之一，毛利率超过60%，2016年代建收入达3.587亿元。
- 公司与绿城并列杭州住宅开发品质代表，品牌认可度高，通过代建项目实现品牌输出。
- 代建项目与股权投资相结合，提升整体盈利能力。
5. 旧改业务与城市更新
- 随着土地市场调控趋严，旧改成为公司拓展土地储备的重要方式。
- 上海和深圳旧改市场潜力巨大，公司已参与多个旧改项目，具备丰富的经验。
- 旧改项目对资金实力、开发能力和本地资源有较高要求，公司具备竞争优势。
6. 财务与盈利预测
- 公司预计2016-2018年营业收入分别为159.69亿元、197.5亿元和239.83亿元，EPS分别为0.49元、0.61元和0.75元。
- 对应PE分别为14.31倍、11.37倍和9.28倍，维持“强烈推荐”评级。
- 公司NAV估值为9.41元，当前股价折价率26%，处于明显低估状态。
7. 多元化业务布局
- 公司推进“一体两翼”发展战略，业务涵盖房地产开发、酒店管理、物业管理、金融投资等。
- 金融投资业务包括股权投资、锂电池投资、影视文化产业、安控信息等，预计未来成为新的利润增长点。
风险提示
- 销售不及预期
- 调控政策进一步趋严
- 国内宏观经济继续下行
财务指标预测
| 指标 |
2014A |
2015A |
2016E |
2017E |
2018E |
| 营业收入（百万元） |
11,758.5 |
12,617.5 |
15,968.7 |
19,750.1 |
23,983.2 |
| 增长率（%） |
13.26% |
7.31% |
26.56% |
23.68% |
21.43% |
| 净利润（百万元） |
829.04 |
1,002.86 |
1,515.75 |
1,907.21 |
2,336.98 |
| 增长率（%） |
51.14% |
25.83% |
51.14% |
25.83% |
22.53% |
| 净资产收益率（%） |
10.41% |
11.44% |
16.00% |
19.36% |
22.64% |
| 每股收益（元） |
0.61 |
0.37 |
0.49 |
0.61 |
0.75 |
| PE |
11.37 |
18.79 |
14.31 |
11.37 |
9.28 |
| PB |
1.18 |
2.15 |
2.29 |
2.20 |
2.10 |
交易数据
| 指标 |
数值 |
| 52周股价区间（元） |
6.97-7.2 |
| 总市值（亿元） |
216.87 |
| 流通市值（亿元） |
159.99 |
| 总股本/流通A股（万股） |
311144/229546 |
| 52周日均换手率 |
0.97 |
盈利预测与估值
房地产业务板块预测
| 年份 |
营收（亿元） |
毛利率（%） |
毛利润（亿元） |
| 2015 |
126.18 |
32.27% |
40.72 |
| 2016 |
159.69 |
33.15% |
52.94 |
| 2017 |
197.50 |
32.76% |
64.70 |
| 2018 |
239.83 |
32.64% |
78.28 |
其他业务板块预测
| 业务类型 |
2015年（亿元） |
2016年（亿元） |
2017年（亿元） |
2018年（亿元） |
| 酒店管理 |
1.71 |
1.88 |
2.07 |
2.28 |
| 物业管理 |
1.72 |
1.93 |
2.17 |
2.44 |
| 毛利润 |
1.07 |
1.19 |
1.31 |
1.45 |
NAV估值
| 指标 |
数值 |
| 开发项目评估溢价（亿元） |
183.4 |
| 帐面净资产（亿元） |
109.35 |
| 重估净资产（亿元） |
292.75 |
| 总股本 |
31.11 |
| NAV |
9.41 |
| 当前股价 |
6.97 |
| 当前股价溢价 |
-26% |
同类公司相对估值比较
| 公司 |
EPS（2015A） |
EPS（2016E） |
EPS（2017E） |
EPS（2018E） |
PE（2015A） |
PE（2016E） |
PE（2017E） |
PE（2018E） |
股价 |
| 滨江集团 |
0.37 |
0.49 |
0.61 |
0.75 |
18.79 |
14.31 |
11.37 |
9.28 |
6.97 |
| 行业均值 |
- |
- |
- |
- |
24.86 |
15.73 |
12.86 |
10.64 |
- |
| 金融街 |
0.75 |
0.90 |
1.06 |
1.15 |
13.11 |
10.95 |
9.35 |
8.62 |
9.88 |
| 华发股份 |
0.84 |
0.82 |
1.32 |
1.63 |
15.56 |
15.96 |
9.92 |
8.01 |
13.07 |
| 金科股份 |
0.29 |
0.36 |
0.44 |
0.52 |
9.92 |
13.39 |
11.07 |
9.28 |
4.82 |
投资建议
- 公司作为杭州地产龙头企业，未来有望在长三角及一线城市实现规模扩张。
- 通过“三点一面”城市布局和“招拍挂拿地+参与旧改”模式，公司业绩增长将更加稳定。
- 金融投资和多元化业务有望成为新的利润增长点，推动公司整体盈利提升。
- 维持“强烈推荐”评级。
估值与财务分析
- 公司当前NAV估值显示明显低估，折价率26%。
- 营收和净利润保持稳定增长，毛利率和净利率均有所提升。
- 偿债能力良好，流动比率和速动比率均高于行业平均水平。
风险提示
- 销售不及预期
- 调控政策进一步趋严
- 国内宏观经济继续下行
总结
滨江集团凭借深耕杭州区域、精准的城市布局战略、高效的代建业务和积极参与旧改，实现了销售额的快速增长，成为行业第三梯队的代表。公司通过多元化的业务布局和稳健的财务策略，展现出良好的发展潜力和盈利能力。尽管面临一定的市场风险，但其核心竞争力和估值优势仍使其具备较高的投资价值。
