20181114-兴证国际证券-华润置地-01109.HK-多元化发展_超蓝筹实力_39页_2mb

华润置地（01109.HK）详细总结

核心内容

华润置地是港股通（沪、深）中的地产蓝筹股，于2018年11月14日首次被评级为买入。公司作为国内领先的综合房地产开发商，主营业务包括物业开发和投资物业，业务布局广泛，具备强大的综合实力和盈利能力。

主要观点

• 公司实力强：华润置地是地产蓝筹股，业务涵盖住宅开发、商业地产及增值服务，其中投资物业在核心城市稀缺地段，贡献稳定现金流。
• 销售增长显著：2017年公司合约销售金额达1521.6亿元，同比增长40.8%，销售均价为15894元/平米，同比增长14.1%。
• 土地储备充足：公司土地储备主要位于一、二线城市，可支持未来3-4年的销售发展，截至2017年末，总土储为4898万平米，其中权益土储为3844万平米。
• 商业地产龙头：在2017年《中国商业地产TOP100》榜单中，华润置地稳居榜首，商场、写字楼和酒店构成主要投资物业组合。
• 财务实力强劲：公司净负债率仅为35.9%，远低于行业平均水平；融资成本低，平均融资成本为4.2%，较行业平均水平低。
• 盈利预测与估值：预计2018-2020年核心净利润分别为211.7亿、238.9亿和268.7亿元，目标价为36.00港元，较NAV折让10%，对应PE分别为10.5倍、9.3倍和8.2倍。
• 增长潜力大：公司未来三年计划新增13个万象城项目，其中43%为原有城市深耕，57%为新城市扩展，商场租金收入预计将迎来突破。

关键信息

财务数据（2018年11月13日）

财务预测（2017A-2020E）

财务指标分析

• 盈利能力：核心净利润率从2017年的16.1%逐步下降至2020年的14.6%。
• 现金流稳定：公司投资物业位于核心地段，为公司提供稳定的租金收入。
• 派息政策：公司保持稳定的派息政策，派息率约为35%，股息收益率达3.4%。
• 增长潜力：2018年公司销售目标为1830亿元，同比增长20.3%。

行业格局

• 行业进入平稳期：中国房地产行业格局稳固，集中度加速提升，龙头企业在资金、土地、人才等方面优势明显。
• 政策影响：在限售限购政策加码和融资环境收紧的背景下，华润置地凭借稳健财务和优质资产，具备较强的抗风险能力。
• 商业地产回暖：商场租金收入增长显著，2013至2017年租金收入年复合增长率达20.6%。

投资建议

• 首次评级：给予买入评级，目标价为36.00港元，较当前价格有28%的上升空间。
• 核心竞争力：
  1. 销售规模行业前十，主打中高端产品。
  2. 土地储备充足，主要布局核心一、二线城市。
  3. 商业地产龙头，打造高端品牌。
  4. 财务实力强劲，融资成本低，信用评级领先。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 人民币贬值
• 公司销售不及预期
• 投资物业出租率下降

附录

• 图表：包括公司历年合约销售金额、销售面积、营收构成、商场租金收入、运营面积、出租率、融资情况等。
• 表格：涵盖公司发展历程、主要管理层、土地储备分布、竞争对手对比、融资情况、信用评级等。

以上总结涵盖华润置地的核心内容、主要观点和关键信息，为投资者提供全面的参考。