20220401-国信证券-华润置地-01109.HK-销售拿地井然有序_商业护城河越筑越深_7页_542kb

华润置地 (01109.HK) 总结

核心内容

华润置地在2021年展现出稳健的业绩增长和良好的财务状况，其战略执行和商业运营能力得到充分体现。公司坚持销售与拿地的平衡发展，同时在商业地产领域持续发力，增强了其护城河效应。

主要观点

• 业绩稳升，毛利率探底
  2021年公司营业收入达到2121亿元，同比增长18.1%；归母核心净利润为266亿元，同比增长10.2%。尽管毛利率下降3.9个百分点至27.0%，但投资物业租金毛利率有所提升，达到68.2%。随着高价地块的出清，开发毛利率下行趋势有望缓解。

• 销售稳步增长，拿地强度保持
  2021年公司销售金额达3158亿元，同比增长10.8%；销售面积为1755万m²，同比增长23.7%。公司保持47%的拿地强度，新获取土储建面1439万m²，总土储建面达6873万m²，权益占比为71%。

• 商业地产护城河越筑越深
  公司投资物业收入同比增长36%至174亿元，占总营收比重8.2%。其中购物中心租金收入占主导地位，同比增长38%至139亿元，同店租金增速达33%。预计至2025年，公司在营购物中心将增至98个，建面达1180万m²。

• 财务稳健优势保持
  截至2021年末，公司净有息负债率降至30.4%，融资成本为3.7%，同比下降0.4个百分点。公司首次实现投资物业收入全额覆盖利息及股息支出，增强了抗周期能力。投资物业公允价值达2175亿元，年内成功发行125亿元低利率CMBS，释放资产价值。

关键信息

• 投资建议：维持“买入”评级，预计2022年、2023年归母核心净利分别为303.8亿元、354.5亿元，对应核心EPS分别为4.26元、4.97元，PE分别为7.1倍、6.1倍。

• 风险提示：开发物业销售、结算不及预期；投资物业租金收入不及预期；盈利水平进一步下行；市场环境恶化。

财务预测与估值

附录：分析师信息

• 证券分析师：任鹤、王粤雷
• 联系方式：
  • 任鹤：010-88005315, renhe@guosen.com.cn
  • 王粤雷：0755-81981019, wangyuelei@guosen.com.cn
  • 联系人：王静，021-60893314, wangjing20@guosen.com.cn

投资评级说明

• 股票投资评级：买入（股价表现优于市场指数20%以上）
• 行业投资评级：超配、中性、低配

免责声明

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