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华润置地（01109.HK）2024年业绩总结

核心内容

华润置地于2025年3月26日发布2024年年报，整体表现稳健，多元化资产组合成为价值创造的重要驱动力。公司全年营业额达2788亿元，同比增长11.0%。其中，开发业务营业额为2371.5亿元，同比增长11.8%；经常性收入为416.5亿元，同比增长6.6%，占比达14.9%。

主要观点

• 经营性不动产业务表现亮眼：公司通过“万象系”购物中心等投资物业实现稳定现金流，2024年购物中心租金收入达194亿元，全年新开业16家，旗下在营购物中心已达92家，零售额同比增长19.2%至1953亿元，出租率提升0.6个百分点至97.1%。
• 经常性业务利润贡献显著：经常性收入对核心净利润贡献占比提升至40.7%，首次突破百亿大关，达到103.4亿元，成为公司价值创造的关键因素。
• 行业排名与市占率提升：2024年公司签约额达2611亿元，行业排名提升至第三，市占率升至2.70%。
• 投资策略稳健：公司聚焦核心城市核心地段获取项目29个，一二线城市投资占比达94%，拿地强度为29.7%，开发土储覆盖当期销售面积3.9倍。
• 财务管理稳健：截至2024年底，公司资产负债率55.6%，总有息负债率39.6%，现金储备增长16.5%至1332亿元，三道红线指标维持绿档。融资成本为3.11%，较2023年下降45个基点，处于行业最低水平。
• 双REITs平台助力大资管转型：公司已完成长租公寓与商业双REITs平台的搭建，资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，为未来资产价值释放奠定基础。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2024年为2788亿元，同比增长11.0%；预计2025-2027年分别为2746.6/2792.7/2646.8亿元。
• 归母净利润：2024年为255.8亿元，同比下降18.5%；预计2025-2027年分别为260.0/264.6/265.7亿元。
• EPS：2024年为3.59元/股，预计2025-2027年分别为3.65/3.71/3.73元/股。
• PE：2024年为5.8倍，预计2025-2027年分别为6.4/6.3/6.3倍。
• 毛利率：2024年综合毛利率为21.6%，其中开发毛利率同比下降3.9个百分点至16.8%，不动产业务毛利率上升0.4个百分点至70.0%。
• 净负债比率：2024年为32.4%，预计2025-2027年分别为26.2%/20.4%/16.6%。
• 现金流：2024年经营活动现金流为36175亿元，投资活动现金流为-40482亿元，筹资活动现金流为12218亿元，现金净增加额为3929亿元。

资产与负债情况

• 资产总计：2024年为1128394亿元，预计2025-2027年分别为1152404/1167809/1161764亿元。
• 流动资产：2024年为710426亿元，预计2025-2027年分别为719212/732885/713757亿元。
• 非流动资产：2024年为417967亿元，预计2025-2027年分别为433193/434925/448006亿元。
• 负债合计：2024年为731654亿元，预计2025-2027年分别为722223/701769/659716亿元。
• 资产负债率：2024年为55.6%，预计2025-2027年分别为62.7%/60.1%/56.8%。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2025/2026/2027年营收分别为2746.6/2792.7/2646.8亿元，归母净利润分别为260.0/264.6/265.7亿元。
• 估值：PE预计分别为6.4/6.3/6.3倍，P/B分别为0.6/0.5/0.5倍。

风险提示

• 政策放松不及预期
• 拿地不及预期
• 行业基本面下行风险

估值与财务比率

总结

华润置地在2024年实现业绩稳健增长，尤其在经营性不动产业务方面表现突出，成为公司价值创造的重要来源。尽管开发业务毛利率承压，但公司通过优化投资策略和加强资产管理，有效提升了经常性收入的贡献。同时，公司财务管理稳健，融资成本处于行业低位，为未来发展提供了有力支撑。未来三年，公司预计仍将保持一定的增长潜力，但需关注行业政策及市场环境的变化。