2017-京津冀一体化：京津冀土地规划可期，雄安新区构建新型财政框架_13页-1mb

京津冀土地财政与雄安新区发展分析总结

核心内容概述

本报告围绕京津冀土地财政现状、房地产与财政的内生逻辑以及雄安新区的土地财政展望展开，旨在分析京津冀地区在土地利用和财政收入方面的趋势，探讨雄安新区如何构建新型财政框架，实现土地财政模式的转型。

京津冀土地财政的现状

土地财政概念与收入来源

土地财政是指地方政府通过出让土地使用权获得收入，用于维持财政支出。其主要收入来源包括：

• 土地出让金、土地租金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等非税收入；
• 房地产税、建筑税、土地增值税、契税、个人所得税等税收；
• 土地征用与出让过程中的隐性收入和间接收入。

自1990年土地使用权有偿出让制度确立以来，土地财政已成为我国地方财政的重要组成部分。

土地利用规划

根据《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020）》，京津冀土地利用被划分为四类区域：

• 减量优化区：北京四环以内，旨在疏解首都非核心功能；
• 存量挖潜区：北京四环至六环，强调存量土地的高效利用；
• 增量控制区：北京六环至河北交界，以及京津冀生态保护地区，严格控制新增建设用地；
• 适度发展区：如燕郊、固安、武清、涿州等，鼓励适度发展。

该规划意在实现京津冀土地利用的结构性调整，控制环京房地产膨胀，保障民生发展。

数据趋势

• 北京市2012-2016年土地交易面积从2118.64公顷降至477.29公顷；
• 土地出让收入从2012年的671亿元增至2015年的2010亿元，占财政收入比重从16.77%升至50.61%；
• 土地出让收入占地方财政收入比重长期维持在42%-47%之间，成为地方财政主要来源。

京津冀地产与财政的内生逻辑

房地产与土地财政的互动

京津冀房地产价格的上涨与土地财政之间形成了螺旋式上涨的格局：

• 地价上涨推动房价上涨；
• 房价上涨进一步推高地价。

这种互动关系使得土地财政成为房地产发展的支撑，但也加剧了贫富差距。

土地财政与地产价格的关系

尽管土地财政对地产价格有支撑作用，但并非其主要推手。地产价格高企的原因复杂，涉及政策、人口、资源等多重因素。因此，解决地产价格高企问题不能仅依赖土地财政的调整。

政策调控与市场预期

近年来，京津冀地区对房地产市场进行了严格调控，中央出台的通州副中心、雄安新区、京津冀协同发展规划等政策，进一步催化了地产市场预期。交通、教育、医疗等基础设施的改善，成为地产市场火热的重要因素。

雄安新区土地财政展望

走出土地财政依赖

雄安新区作为京津冀协同发展的重要组成部分，其土地管理模式将进行创新，摆脱对土地财政的依赖。具体表现为：

• 多元化财政收入来源：通过引入央企、行政事业单位、科研机构，形成企业所得税、个人所得税、增值税等多元税收体系；
• 政策支持：国家信用担保，地方政府债券信用级别高，市场竞争力强；
• 财政框架创新：构建新型财政资金收支框架，具备起点低、既得利益群体少的优势。

债务融资与发债潜力

雄安新区的建设资金来源将拓展至地方政府债券，并可能通过PPP模式引入社会资本。雄安新区的高标准定位和国家支持，使其债券具有较高的市场吸引力。

• 地方政府债券：雄安新区的债务风险可控，具有较大举债空间；
• PPP模式：预计未来五年PPP项目年新增投资将超1000亿元，吸引大量社会资本参与。

基础设施与财政收入

雄安新区的基础设施建设将带来显著的增量经济效应，预计在“十三五”期间完成从100平方公里到200平方公里的发展目标，基建投资规模预计达5000亿元。

风险提示

• 雄安新区建设面临现实挑战，如政策执行力度、土地管理模式创新推进受阻等；
• 土地财政转型仍需时间，短期内仍需依赖土地收入维持发展。

关键信息总结

• 土地财政现状：京津冀土地交易面积逐年下降，土地出让收入占财政收入比重较高；
• 地产与财政关系：房地产价格高企与土地财政形成螺旋式上涨，但土地财政非主因；
• 雄安新区前景：有望构建新型财政框架，通过多元收入来源和PPP模式实现资金多元化；
• 政策支持：国家信用担保、财政转移支付、政策性银行支持，助力新区发展；
• 风险因素：新区建设面临政策执行与模式创新的不确定性。

主要观点

• 雄安新区是京津冀土地财政转型的关键试点；
• 土地财政模式正在向多元化财政收入体系转变；
• 房地产市场调控与土地财政优化需同步推进；
• 雄安新区的建设资金来源将更加依赖债券和PPP模式；
• 雄安新区具备成为“租赁之都”的潜力，有助于吸引创新人才和企业。

附录：分析师与联系人简介

• 谭松：经济学博士，东兴证券研究所宏观经济分析师，具备丰富的研究经验；
• 汤黎明：经济学博士，宏观经济研究员，曾参与多项国家级研究课题；
• 陈巧巧：会计学硕士，具备审计与财务分析经验，现从事财务培训与信用债研究。

行业评级体系

• 公司投资评级：以沪深300为基准，分为强烈推荐、推荐、中性、回避；
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡，用于评估行业整体表现。

数据来源

• 数据来源包括：wind资讯、北京市国土资源局、财政部、国土资源部、中国PPP中心等；
• 报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，具有合法证券投资咨询业务资格。